La VEFA : ce qu’il faut savoir de l’achat sur plan

 La vente en l’état futur d’achèvement, la VEFA correspond à l’achat d’un bien immobilier neuf, sur plan. 

Le promoteur immobilier présentera le futur logement via plans, maquettes 3D, en réalité virtuelle dans certains cas, qui vont permettre à l’acquéreur de se projeter.

L’acheteur devra réserver le bien souhaité, en signant un contrat de réservation, auprès du promoteur qui s’engagera sur la superficie, le prix et le délai de livraison du logement neuf, le promoteur s’engage à lui livrer le logement une fois les travaux terminés. 

Quelques avantages de l’achat d’un logement en VEFA :  

• Frais de notaires moins élevés que dans l’ancien
• L’acquéreur peut exprimer ses envies et ses besoins puisqu’il s’agit d’un logement non construit ou presque
• Paiement échelonné en fonction de l’avancement des travaux
• Délai de rétractation après la signature du contrat de réservation (comme dans l'ancien)
• Charges de co-propriétés souvent moins importantes que dans l’ancien

 Afin de protéger les acquéreurs, la loi prévoit plusieurs choses.

Il s’agit d’un achat immobilier plus risqué qu’un achat dans l'ancien, car la vente porte sur un bien qui n’existe pas encore ou presque, il peut y avoir des différents lors de la livraison du logement. Afin de protéger les acquéreurs, la loi prévoit plusieurs choses.

Pour acheter un logement en VEFA, il est primordial de passer par plusieurs étapes :

• Le contrat de réservation accompagné du versement d'un dépôt de garantie
• L’acte de vente (acte authentique signé chez un notaire)
• Le paiement du logement en fonction de l'état d'avancement des travaux
• La livraison du bien 
• Les garanties de construction 

La signature d’un contrat de réservation n’est pas obligatoire mais est très fortement conseillée.

Cette signature permet de définir les clauses à respecter pendant la fabrication du logement neuf jusqu’à sa livraison. Lors de la signature du contrat, un dépôt de garantie d’environ 5% est obligatoire de la part de l’acquéreur qui prouvera son intention d’acheter le logement neuf.

La présence d’un notaire n’est pas obligatoire à ce stade de la vente, cependant pour le contrat de vente définitif il est obligatoire de faire appel à ce professionnel, sans qui, le contrat ne pourra pas se conclure car il s'agit d'un acte authentique.

Lorsque celui-ci est signé il donne droit à un délai de rétractation de 10 jours pour l’acheteur qui pourra se retirer du projet sans raisons particulières (loi SRU), le promoteur immobilier lui, n’est pas en mesure de proposer le bien à un autre acquéreur. Si l’acheteur décide de se rétracter, il pourra récupérer son dépôt de garantie sans avoir besoin de se justifier.

Les éléments d’un contrat de réservation

La description du logement neuf, il définit de quel type de bien immobilier il s’agit, la surface totale, le nombre de pièces, la localisation du lot (immeuble, lotissement…)

Une notice du bien présentant l’origine et la qualité des matériaux utilisés durant la construction, au sein du logement également dans les parties communes s’il s’agit d’un immeuble par exemple. 

Le prix de vente et les conditions de vente, doivent être fixés dès le contrat préliminaire. 

Le délai des travaux, à savoir une date approximative de la réception du lot est exigée afin de signer le contrat de réservation.

Les conditions légales permettant à l’acquéreur d’annuler l’achat et de récupérer le dépôt de garantie.

Après la signature du contrat de réservation, l’acquéreur dispose de 10 jours pour se rétracter sans frais.

L’acte de vente et le paiement du logement

L’acte de vente sera réalisé en présence d’un notaire, il doit être signé et avec certaines mentions obligatoires.

Tout d’abord, un dépôt de garantie doit être versé lors de la réservation du bien. Le solde total sera versé lors de la livraison du bien. 

Entre temps, d’autres versements auront lieu en fonction de l’avancée des travaux (selon l'échéancier de paiements inscrit dans le contrat de réservation). 

La livraison du bien

La remise des clefs est un moment crucial qui signifie la livraison du lot final, il faut veiller à être attentif et vérifier l’ensemble du logement et s’assurer que le contrat de vente a été respecté. En cas de défaut au moment de la livraison du logement neuf, l’acquéreur peut avoir différents recours en fonction du litige, si les défauts sont “ modifiables “ ou si réellement ils sortent du projet de base. Cela se passera entre les mains d’un notaire pour estimer le litige. 

L’acquéreur a un mois environ pour continuer l’état des lieux et vérifier l’ensemble du lot. 

Les garanties de construction

Après livraison du lot, il est primordial de rester attentif sur la qualité du lot et les éventuelles vices, pour cela il existe trois garanties différentes. 

La garantie de parfait achèvement des travaux

Durée de un an à partir du jour de la livraison, la garantie de parfait achèvement concerne tous les vices ou dysfonctionnements, le petit comme le gros oeuvre. Les réparations seront à la charge du constructeur. 

La garantie biennale ou de bon fonctionnement

Durée de deux ans après la livraison, la garantie biennale ou de bon fonctionnement concerne les éléments différentiables au logement comme la plomberie, le chauffage, les cloisons, l'électricité etc.

La garantie décennale

Valable dix ans, la garantie décennale concerne à la malfaçon du “gros oeuvre” comme un problème sur les murs, le sol, le toit… qui rendraient le logement inhabitable.

Ces trois garanties concernent évidemment des malfaçons suite à un défaut de construction et non à une usure personnelle et à un mauvais entretien de l’acquéreur.  

 L’achat d’un bien neuf en VEFA est donc un achat pour lequel il faut rester attentif et veiller sur le logement dans son ensemble et sur le long terme.