VEFA, qu'est-ce que la signature notaire ?

Vous vendez en tant que promoteur immobilier ou vous achetez en tant que particulier ou investisseur un bien immobilier neuf en l'état futur d'achèvement (VEFA) ? A ce titre, plusieurs formalités doivent être respectées, notamment faire appel à un notaire, condition essentielle pour conclure le contrat définitif de vente immobilière.

La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)

L'article 1601-3 du Code civil définit la vente en l'état futur d'achèvement comme « le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ».

Il s'agit de l'un des deux types de contrats de vente d'immeubles à construire (article 1601-1 du Code civil).

Le vendeur, aussi appelé le promoteur immobilier dans ce cas, est celui qui va s'assurer de l'acquisition du terrain (le foncier) et de la construction du bien immobilier (article 1831-1 du Code civil).

Dans le cadre d'une VEFA, un contrat de réservation est souvent conclu au préalable du contrat définitif de vente. Il ne faut donc pas confondre ces deux actes juridiques.

Le contrat de réservation est un avant-contrat (contrat préliminaire) qui permet de réserver, comme son nom l'indique, le bien immobilier au bénéfice de l'acquéreur. La conclusion de ce contrat n'est pas légalement nécessaire mais est fortement conseillée. En effet, les parties pourront alors y préciser les conditions de vente. Ce contrat préliminaire est régi par les articles R.261-25 à R.261-33 du Code de la construction et de l'habitation.

Il est à noter que le notaire ne doit pas être obligatoirement présent pour la conclusion d'un contrat de réservation. En effet, les parties peuvent l'effectuer par un acte sous seing privé, ce qui ne nécessite pas le concours d'un officier public. Le contrat de réservation est l'équivalent de la promesse de vente ou compromis de vente dans l'ancien.

Le contrat de réservation peut être signé sur papier ou faire l'objet d'une signature électronique.

L'acte authentique est celui qui a été reçu, avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter.

Toutefois, le contrat définitif de vente en l'état futur d'achèvement, qui intervient après le contrat de réservation, doit obligatoirement être conclu sous forme d'un acte authentique. En outre, l'article L.261-11 du Code de la construction et de l'habitation précise qu'un certain formalisme est exigé pour la vente d'un bien immobilier en l'état futur d'achèvement. Des mentions doivent nécessairement apparaître : par exemple, le contrat de VEFA doit indiquer la description de l'immeuble ou encore le prix de la vente.

Aux termes de l'article 1369 du Code civil, « l'acte authentique est celui qui a été reçu, avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter ». Un officier public doit donc intervenir dans le cadre d'une opération de promotion immobilière.

Il doit également être précisé qu'un projet du contrat définitif doit avoir été transmis à l'acquéreur suite à la conclusion du contrat de réservation, et ce, dans un délai minimum d'un mois avant la signature du contrat définitif (article R.261-30 du Code de la construction et de l'habitation).

Le contrat définitif, comme l'indique l'article 1601-3 du Code civil, a un effet translatif de propriété au bénéfice de l'acquéreur. Le contrat de réservation permet uniquement à l'acquéreur de réserver le bien immobilier en état futur d'achèvement.

Le rôle essentiel du notaire dans le cadre d'une VEFA

Les missions du notaire lors d'une vente immobilière

Le notaire est un officier public. L'article 1er de l'ordonnance n°45-2590 du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat précise les missions du notaire. Il peut notamment :

• Recevoir des actes ou des contrats pour lesquels les parties concernées doivent ou veulent faire un acte authentique.
• Certifier la date de ces actes ou de ces contrats.
• En conserver le dépôt.
• En délivrer des copies authentiques.

Le fait de faire appel à un notaire pour l'établissement et la conclusion d'un contrat permet d'apporter la preuve indéniable que ce contrat existe. De même, au contraire d'un acte effectué sous seing privé et sans publicité, un acte authentique réalisé par un notaire sera opposable aux tiers. L'acte disposera également de la force exécutoire, c'est-à-dire qu'une partie pourra la faire exécuter, par la force publique si nécessaire.

Ainsi, de par sa présence, le notaire garantit une sécurité juridique à l'acte. Acteur essentiel dans une opération de promotion immobilière, il dispose de connaissances approfondies du marché de l'immobilier.

Le notaire est soumis à une déontologie très réglementée. Par exemple, il doit respecter le secret professionnel.

Les obligations du notaire dans le cadre d'une VEFA

En pratique, le contrat définitif d'un bien immobilier en l'état futur d'achèvement sera conclu devant un notaire. Cela implique plusieurs obligations pour ce dernier, notamment :

Sa présence est essentielle car il doit informer les parties sur la vente qu'ils vont conclure et les effets qui en découleront. En effet, pèse sur le notaire, une obligation de conseil. Il doit rester impartial à l'égard de chacun de ses clients et des autres contractants de l'acte de vente. Les parties doivent consentir au contrat de vente immobilière en connaissance de cause.

Les coordonnées des parties et du notaire doivent apparaître sur le contrat. Le sceau du notaire doit également y être apposé.

Il est tenu de vérifier les pièces qui lui ont été transmises au titre de l'acte de vente. Par exemple, il doit s'assurer de l'identité du promoteur immobilier et de l'acquéreur (article 5 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires). Il doit également contrôler que le promoteur immobilier est bien le propriétaire du bien qui va être vendu.

Il est tenu de s'assurer que le bien immobilier puisse être vendu à l'acquéreur. En effet, il ne faut pas que le bien soit grevé d'une quelconque charge empêchant sa vente. A titre d'illustration, le notaire doit vérifier que le bien ne fait pas l'objet d'un droit de préemption de la commune ou d'une hypothèque.

Le contrat de vente doit être signé non seulement par toutes les parties au contrat mais également le notaire.

Le notaire doit vérifier que le contrat comprend les annexes nécessaires à la vente. Par exemple, il peut s'agir d'un document relatif à la construction du bien immobilier. Aussi, l'article L.261-11 du Code de la construction et de l'habitation précise que le contrat doit « comporter en annexes […] les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble ».

Le contrat de vente doit être signé non seulement par toutes les parties au contrat mais également le notaire (et les témoins s'il y en a). Le contrat peut être réalisé sur support papier ou sur support électronique (la force probante de l'acte reste la même). Avant la signature de l'acte, les parties doivent l'avoir lu (articles 6 et 10 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires).

Si une partie sera absente pour la signature du contrat, elle peut mandater une autre personne pour signer à sa place. Le notaire devra, comme pour les parties, s'assurer de l'identité du mandataire. Ce dernier doit également posséder une procuration effectuée par la partie absente, celle-ci sera annexée à l'acte authentique de vente.

Le notaire va conserver un original de l'acte de vente. L'acquéreur recevra de la part du notaire, une copie authentique du contrat de vente ainsi qu'une attestation de propriété avec prix et une sans prix qui lui permettra de faire des démarches administratives.

Une fois le contrat de vente signé, le notaire va effectuer certaines formalités. Il doit notamment procéder à la publication de la vente aux services de la publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques). Cela permettra de rendre la vente opposable aux tiers et de faire connaître l'identité du nouveau propriétaire (soit l'acquéreur). Cette publication doit être effectuée dans une période maximale d'un mois après la signature du contrat définitif de vente par les parties et le notaire.

Lorsque les formalités ont été effectuées par le notaire, celui-ci pourra transmettre à l'acquéreur, son titre de propriété.

Comme indiqué précédemment, puisqu'il s'agit d'une VEFA, il est possible que les parties ont préalablement conclu un contrat de réservation (ce qui ne nécessite pas la présence d'un notaire). Dans ce cadre, le versement d'un dépôt de garantie (DG) a pu être prévu afin de s'assurer de la volonté de l'acquéreur de s'engager. Il s'agit d'une somme versée par l'acquéreur au bénéfice du promoteur immobilier. Cette somme représente un certain pourcentage du prix de vente. Elle est déterminée en fonction de la date à laquelle le contrat définitif de vente sera signé, suite à la conclusion du contrat de réservation (article R.261-28 du Code de la construction et de l'habitation).

A cet effet, l'article R.261-29 du Code de la construction et de l'habitation dispose que « le dépôt de garantie est fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire (le promoteur) dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire ». Un notaire peut donc intervenir lors du contrat de réservation, pour recevoir un dépôt de garantie au bénéfice du promoteur.

Par ailleurs, l'article L.261-12 du Code de la construction et de l'habitation indique que, dans le cadre d'une VEFA, le vendeur ne peut pas exiger ou accepter de dépôt de garantie avant la signature du contrat de réservation.

Suite à la signature du contrat de réservation réalisé sous seing privé, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de rétractation de 10 jours, s'il souhaite renoncer à la vente. Le contrat de réservation est notifié avec ses annexes à chaque acquéreur par courrier recommandé papier ou électronique. Le délai commence à courir au lendemain de la première présentation du courrier recommandé.

Dans ce cas, l'acquéreur devra le notifier au promoteur sans avoir à motiver sa décision. De même, il récupérera son dépôt de garantie dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la notification de sa rétractation au promoteur. L'acquéreur doit bien respecter la durée imposée afin de pouvoir se rétracter sans problème. Il ne bénéficiera donc plus de ce délai de rétractation, après la conclusion du contrat définitif de vente (articles L.271-1 et L.271-2 du Code de la construction et de l'habitation). Aussi, pour information, l'article R.261-31 du Code de la construction et de l'habitation énonce les possibilités pour lesquelles l'acquéreur pourrait récupérer son dépôt de garantie, bien que le délai soit écoulé.

A titre de précision, si aucun contrat de réservation n'a été signé entre les parties, l'acquéreur non professionnel bénéficie d'un délai de réflexion de 10 jours pour renoncer à la VEFA, après avoir reçu le projet d'acte du contrat définitif (article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation). Il ne faut donc pas confondre le délai de rétractation et le délai de réflexion qui ne peuvent coexister.

La responsabilité civile professionnelle du notaire

Le notaire est un officier public. Il doit donc impérativement respecter les obligations qui pèsent sur lui puisqu'il dispose de prérogatives de puissance publique que lui délivre l'Etat.

A défaut de respect de ses obligations, sa responsabilité civile professionnelle peut être engagée. A ce titre, l'article 13 du décret n°55-604 du 20 mai 1955 relatif aux officiers publics ou ministériels et à certains auxiliaires de justice précise que « chaque notaire est tenu d'assurer sa responsabilité professionnelle ».

De multiples décisions de justice mettent en avant la responsabilité du notaire dans le cas de manquements. A titre d'illustration :

Lors d'une vente immobilière, le notaire engage sa responsabilité s'il ne procède pas aux vérifications garantissant que le bien puisse être vendu. En effet, il est « tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse » (C. cass., Civ. 1ère, n°12-24.267, 16 octobre 2013).

Le notaire doit conseiller ses clients, notamment sur les conséquences d'une vente et les particularités entourant l'opération. Il a été jugé que « tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente, un notaire ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant que son client avait déclaré faire son affaire personnelle des conséquences d'un jugement non annexé à l'acte (de vente) alors qu'il lui incombait de s'assurer que celui-ci avait connaissance de ce jugement et de son incidence sur le sort de l'opération dont il était chargé » (C.cass., Civ. 1ère, n°11-24.726, 14 novembre 2012). Dans cet arrêt, le notaire n'avait pas annexé un jugement affectant le bien immobilier, au contrat de vente. Même s'il était indiqué dans l'acte de vente qu'il avait établi, que les acquéreurs avaient eu connaissance dudit jugement, le notaire devait effectivement vérifier qu'ils avaient bien été informés de son contenu et de ses conséquences. Il devait également l'annexer au contrat de vente.

L'un des principaux effets d'un acte authentique est sa force probante.

Le notaire doit s'assurer que les parties ont bien été informées des faits, s'il en existe, pouvant affecter la vente. Par conséquent, les parties ne peuvent pas engager la responsabilité du notaire au titre de son obligation de conseil, si elles avaient déjà connaissance des faits. En effet, « si le notaire est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui afin qu'ils produisent toutes les conséquences attendues, il n'a pas à renseigner son client sur l'existence de données de fait dont celui-ci a connaissance » (C. cass., Civ. 1ère, n°12-28432, 11 décembre 2013).

Le notaire est tenu d'une obligation de conseil et d'information et ce, peu importe les compétences personnelles de ses clients (C. cass., Civ. 1ère, n°96-13.785, 09 juin 1998).

Par ailleurs, seule la mise en œuvre d'une procédure permet de contester l'authenticité d'un acte établi par le notaire : l'inscription de faux. Elle est exceptionnelle et complexe. L'un des principaux effets d'un acte authentique est sa force probante. Du fait qu'il a été rédigé par un officier public et qu'il a fait l'objet d'une vérification minutieuse, un acte authentique ne peut pas être remis en cause aussi facilement. Il est donc rare qu'une procédure d'inscription de faux aboutisse.

La conséquence de cette procédure est donc la contestation de l'authenticité de l'acte. L'exécution de l'acte authentique sera alors suspendue (article 1319 du Code civil).

Une vente immobilière pourrait donc être annulée en raison d'une fausse inscription dans le contrat.

L'article 441-1 du Code pénal énonce les sanctions relatives à une fausse inscription et définit le faux comme « toute altération frauduleuse de la vérité, de nature à causer un préjudice et accomplie par quelque moyen que ce soit, dans un écrit ou tout autre support d'expression de la pensée qui a pour objet ou qui peut avoir pour effet d'établir la preuve d'un droit ou d'un fait ayant des conséquences juridiques ». La responsabilité pénale du notaire pourra donc être engagée, s'il a effectué une fausse inscription.

Cette procédure relève de la compétence du juge aux termes de l'article 286 du Code de procédure civile. Par ailleurs, l'article 305 du Code de procédure civile indique que si l'action du demandeur est rejetée, il sera « condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

Les frais de notaire lors d'une VEFA

Généralement, aux termes de l'article 1593 du Code civil, l'acquéreur est celui qui va se charger du paiement des « frais de notaire » qui sont constitués des émoluments (la rémunération du notaire), les impôts et les taxes liés aux formalités effectuées par le notaire et les débours (les sommes que le notaire a payé pour ses clients au bénéfice des différents acteurs qui ont produit les documents indispensables au transfert de propriété). Une majeure partie de ces frais est reversée à l’État par le notaire. De même, la rémunération du notaire fait l'objet d'une législation stricte.

Dans le cadre d'une VEFA, alors que le prix de vente au bénéfice du promoteur est échelonné en fonction de l'avancement des constructions (article R.261-14 du Code de la construction et de l'habitation), l'acquéreur devra tout de même s'acquitter de l'ensemble des frais de notaire lors de la signature du contrat définitif.

Il faut préciser que lorsque l'acquéreur paie les frais de notaire, il s'agit uniquement d'une estimation puisque le notaire devra ensuite accomplir les formalités de publicité, après la signature de l'acte. Comme vu précédemment, les frais payés par l'acquéreur seront notamment utilisés pour ces formalités. Ainsi, il est possible que les frais de notaire soient plus ou moins élevés par rapport au montant réglé par l'acquéreur au moment de la signature du contrat définitif. Dans ce cas, une régularisation sera faite, une fois que la somme réelle sera connue.

Les frais de notaire sont à la charge de l'acquéreur. L'acheteur pourra choisir son notaire qui sera tenu d'établir l'acte authentique de vente mais le vendeur, le promoteur, peut également décider de prendre son notaire pour l'accompagner.

Si le promoteur immobilier et l'acquéreur choisissent tous deux, un notaire différent, les notaires se partageront la charge de travail. Les frais seront également répartis entre ces deux officiers publics. Les honoraires ne feront donc pas l'objet d'une augmentation. Sauf disposition contraire, même dans ce cas de figure, le paiement pèsera sur l'acquéreur uniquement.

Pour plus d'informations sur les « frais de notaire ».