VEFA : tout savoir sur le contrat de réservation

Vous souhaitez investir dans le neuf, nous faisons pour vous le point sur une étape importante, la signature du contrat de réservation.

L'article 1601-1 du Code civil définit la vente d'immeuble à construire comme étant "celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement".

Le régime du contrat de réservation est fixé par la loi du 3 janvier 1967 : il s'agit d'un avant-contrat préparant une vente immobilière sur plan.

Plus précisément ce contrat porte sur des transactions immobilières qui concernent des logements qui ne sont pas encore construits. L'accord se fait entre un acheteur et un promoteur immobilier (vendeur) qui s'engage à réserver le bien à l'acheteur et a poser une option sur le bien.

Ainsi, le contrat de réservation ne peut concerner que des transactions immobilières dans le neuf, plus communément appelée "vente en l'état futur d'achèvement" (VEFA). Ce contrat présente plusieurs avantages car il permet à l'acheteur à la fois de se voir réserver le logement qu'il souhaite mais également de fixer les conditions de la vente future.

S'agissant d'une vente immobilière, elle doit être obligatoirement reçue par un notaire.

Qu'est ce que la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ?

L'article 1601-3 du Code Civil dispose qu'il s'agit "d'un contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux".

Ce type de contrat est encouragé par l'Etat et ce, du fait du nombres d'avantages qu'il présente :

• pour l'acquéreur : la loi instaure des règles de paiement impératives au fur et à mesure de l'avancement des travaux ce qui impose au promoteur immobilier de proposer des garanties solides et de livrer le bien dans les temps déterminés.
• pour le promoteur : financer une opération immobilière grâce aux fonds versés par l'acquéreur et de la commercialiser de façon ferme.

L'opération VEFA se déroule en plusieurs phases :

• la signature du contrat de réservation
• la signature du contrat de VEFA définitif et le paiement du prix
• la livraison du logement acquis en VEFA
• les garanties de construction

Le contrat de réservation, le contrat préliminaire à la vente immobilière

Dès lors qu'un acquéreur opte pour une VEFA, l'élaboration d'un contrat de réservation est conseillée mais non obligatoire, en pratique, il est toujours signé un tel contrat.

En effet, l'article L261-15 du CCH dispose que "dans le cadre d'un vente d'immeuble à construire, il est possible qu'un contrat préliminaire prévoyant un dépôt de garantie effectué sur un compte spécial soit conclu".

Il est conseillé de passer par cette étape de contrat de réservation, avant de signer tout contrat définitif. Il est le seul avant-contrat possible, la loi interdisant toute autre forme telle que la promesse unilatérale de vente.

Les mentions obligatoires prévues par le Code de la construction et de l'habitation (CCH) doivent figurer obligatoirement sur ce contrat sous peine de nullité.

Le contenu du contrat de réservation

Aux termes de l'article R*261-27 du CCH, il s'agit d'un contrat solennel impliquant que sa rédaction se fasse par écrit.

De même, l'article R*261-25 al 1 du CCH dispose que "le contrat préliminaire doit indiquer la surface habitable approximative de l'immeuble faisant l'objet de ce contrat, le nombre de pièces principales et l'énumération des pièces de service, dépendances et dégagements. S'il s'agit d'une partie d'immeuble, le contrat doit en outre préciser la situation de cette partie dans l'immeuble".

Ainsi, sur le contrat de réservation en VEFA doit figurer :

• les coordonnées de l'acheteur et du promoteur
• la description précise du logement réservé (surface habitable, nombres de pièces principales)
• la description globale de l'immeuble (qualité de la construction et équipements joints d'une notice descriptive).

Pour plus d'information sur les détails relatifs à description globale de l'immeuble, vous pouvez consulter le site legifrance.

L'article R*261-26 du CCH prévoit les autres mentions obligatoires devant figurer au sein de ce contrat, c'est à dire :

• le prix prévisionnel de vente et le cas échéant les modalités de sa révision : la loi encadre les possibilités d'échelonnement du paiement du prix de vente. En effet, le paiement ne peut excéder :

- 35% du prix total au moment de l'achèvement des fondations du biens ;

- 70% du prix total à la mise hors d'eau ;

- 95% du prix total à l'achèvement de l'immeuble ;

- solde de 5% lors de la mise à disposition du bien à l'acheteur (sauf contestation de la conformité du bien par rapport aux prévisions) ;

•  la date à laquelle la vente pourra être conclue (délai d'achèvement de la construction)
•  s'il y a lieu, les prêts que l'acheteur (réservataire) déclare qu'il fera obtenir au promoteur (réservant), ou dont il lui transmettra le bénéfice en précisant le montant des prêts et le nom du prêteur
•  les travaux réservés et chiffrés pour chaque type de travaux
•  le délai, à compté de la signature du contrat préliminaire dans lequel l'acquéreur peut revenir sur sa décision (droit de rétractation)

Le dépôt de garantie requis pour la VEFA

Au moment de la conclusion du contrat de réservation en VEFA, le réservant s'engage à verser une somme d'argent afin de garantir son engagement d'acheter le bien immobilier.

Selon les articles R*261-28 et R*261-29 du CCH, le montant de ce dépôt de garantie ne peut dépasser certains seuils :

• 5% du prix définitif prévu si le délai de réalisation de la vente n'excède pas un an.
• Ce montant descendra à 2% s'il est compris entre 2 et 5 ans.
• Au delà, aucun dépôt n'est imposé.

Dans tout les cas, ce dépôt de garantie doit être versé sur un compte séquestre qui doit répondre à deux conditions : être insaisissable et indisponible, sous peine de sanctions pénales.  

Toutefois, il ne peut prendre la forme d'un versement d'arrhes et les dispositions de l'article 1950 du Code civil lui sont inapplicables (Cass 3ème civ., 28 mars 1990 , n°88-11.820).

La Cour de cassation a affirmé que le contrat de réservation est un contrat préliminaire facultatif et qu'il est possible pour le vendeur d'exiger un dépôt de garantie sans attendre le délai de rétractation.

Contrairement aux autres avant-contrats, le versement du dépôt de garantie peut être exigé par le promoteur dès la signature du contrat de réservation donc sans attendre le délai de rétractation de 10 jours.

En effet, la Cour de cassation a affirmé que le contrat de réservation est un contrat préliminaire facultatif et qu'il est possible pour le vendeur d'exiger un dépôt de garantie sans attendre le délai de rétractation (Cour de Cassation, 3ème chambre 27/04/2017 n°16-15.519).

Le droit de rétractation de l'acquéreur

L'article L. 271-1 du Code du CCH qui permet à l'acquéreur d'un bien immobilier de se rétracter dans les dix jours de l'avant-contrat est également applicable au contrat préliminaire d'une vente en l'état futur d'achèvement.

Selon la loi MACRON du 6 Août 2015, l'acquéreur dispose d'un délai de dix (10) jours pour exercer son droit de rétractation. Ce délai démarre au lendemain de la réception du contrat préliminaire par courrier recommandé avec accusé de réception ou par remise en mains propres contre récépissé. 

La rétractation doit être notifiée au vendeur par courrier recommandé avec accusé de réception et il n'est pas obligé de motiver les raisons de sa rétractation.

Le courrier recommandé peut être adressé par un recommandé électronique qualifié Eidas. Un tel recommandé a la même valeur qu'un courrier recommandé papier.

Le courrier recommandé peut être adressé par un recommandé électronique qualifié Eidas. Un tel recommandé a la même valeur qu'un courrier recommandé papier.

Si aucune démarche n'a été entreprise par l'acheteur, le contrat de réservation deviendra un contrat définitif de vente.

Toutefois, des exceptions sont prévues : une fois ce délai passé, l'acheteur a conserve la possibilité de se rétracter, mais il perdra le montant du dépôt de garantie versé lors de la signature du contrat préliminaire. Il existe toutefois des exceptions listant des cas dans lesquels l'acquéreur pourra récupérer son dépôt dans un délai maximum de trois mois à compter de sa demande. En effet, l'article R*261-31 du CCH que le dépôt de garantie peut être restitué si :

• la vente ne se réalise pas du fait du vendeur : il est admis que le promoteur n'est pas obligé de vendre s'il ne figure pas au sein du contrat de réservation un "engagement à vendre" (Cass.Civ 3ème du 30 novembre 2011 n°10-25.451)
•  si le prix de vente excède le taux fixé à 5%
•  si l'acheteur se voit refuser sa demande de prêt
•  si l'un des travaux d'équipement prévus ne peut pas être réalisé
•  si l'immeuble ou une partie subit une diminution de valeur d'environ 10%

Ainsi, l'acheteur conserve une possibilité de ce désengager.

Points Jurisprudences :

• La Cour de cassation affirme que le promoteur (réservant), comme tout contractant, a l'obligation d'exécuter de bonne foi le contrat. Par conséquent, s'il modifie substantiellement un projet, il doit justifier d'un motif sérieux et légitime. A défaut, il pourra se trouver contraint de verser des dommages et intérêts au réservataire (acheteur) (Cour de Cassation, 3ème chambre, le 20/10/2004 n°03-10.406).
• De même, la nullité du contrat de réservation est sans incidence sur le contrat définitif en VEFA (Cass.3ème Civ, 21 mars 2019 n°18-11-707).
• Toutefois, la Cour de cassation a confirmé , sans remettre en cause le caractère autonome du contrat de réservation, que la nullité de ce dernier peut rejaillir indirectement sur la vente par le biais du droit de rétractation (Cass, 3ème Civ. 12/04/2018 n°17-13.118). En effet, dès lors qu'un contrat de réservation a été conclu, l'acheteur dispose d'un délai de rétractation. Si le contrat définitif de vente a été conclu sans passer par le contrat de réservation, il est possible d'obtenir la nullité du contrat de vente dans la mesure où il s'agit d'une vente non précédée d'un contrat préliminaire, vente pour laquelle un droit de réflexion doit être notifié à l'acheteur.

Voici quelques exemples de nullités du contrat de vente admis par la jurisprudence

• Suppression de deux fenêtres : la Cour de cassation a affirmé que les réservataires (acheteurs) ne pouvaient s'attendre à des modifications aussi grave et que pesait sur le promoteur une obligation de notification du problème aux acheteurs (Cass, 17/11/1993, n°91-16845).
• Modification de matériaux : une libre modification des matériaux par le promoteur, sans notification aux acheteurs, entraîne une annulation du contrat de vente ainsi que le paiement de dommages et intérêts et la restitution du dépôt de garantie (Cass, 12/04/2012, n°11-11764).

Les garanties

Dès lors qu'un contrat de réservation a été conclu, des garanties doivent figurer obligatoirement au sein du contrat. On y retrouve :

• la garantie de remboursement : cette garantie est accordée par un établissement financier. En cas de défaillance du promoteur, et si le bien immobilier n'est pas achevé, le contrat est annulé et l'acheteur pourra récupérer l'intégralité de son dépôt de garantie.
• la garantie d'achèvement extrinsèque : cette garantie ne permet pas la récupération des fonds versés mais de garantir à l'acheteur que son logement lui sera bien livré et que les travaux seront achevés selon les conditions prévues depuis le début. Cette garantie se fait par le biais d'un intervenant extérieur, généralement un établissement financier, qui se substituera au promoteur en cas de défaillance pour financer le reste des travaux et ce jusqu'à l'achèvement du bien immobilier.
• la garantie des dommages : cette garantie ne protège l'acquéreur que des vices apparents et non des défauts de conformités. En cas de vices apparents, la responsabilité de droit commun du vendeur peut être engagée. L'acheteur ne dispose que d'un mois pour découvrir les dommages apparents et l'action devra être effectuée dans l'année suivant la date de la décharge des vices.