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La garantie de parfait achèvement

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Zannirah Randera
Juriste chez Unlatch
14 novembre 2019
IMMOBILIER
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L'entrepreneur d'un ouvrage est tenu de respecter plusieurs garanties à l'égard du maître de l'ouvrage (celui qui demande la réalisation de travaux de construction). L'une de ces garanties légales est la garantie de parfait achèvement. Unlatch vous propose de faire le point sur cette notion.

Qu'est-ce que la garantie de parfait achèvement ?

Définition :

L'article 1792-6 du Code civil dispose que la garantie de parfait achèvement « s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ».

La garantie de parfait achèvement correspond à une garantie légale, ce qui implique qu'elle ne peut ni être écartée ni limitée.

L'entrepreneur y est tenu pendant un délai d'un an. En outre, bien que l'article 1792-1 du Code civil énumère toutes les personnes réputées être des constructeurs, elles ne sont pas toutes tenues de la garantie de parfait achèvement. Ainsi, cette dernière ne vise pas toutes les personnes impliquées dans la construction de l'ouvrage, au contraire des deux autres garanties légales.

L'article 1792-6 alinéa 2 du Code civil précise bien que seul l'entrepreneur doit respecter la garantie légale de parfait achèvement. L'entrepreneur est celui qui va réaliser les travaux demandés par le maître de l'ouvrage, au titre d'un contrat de louage d'ouvrage (article 1710 du Code civil).

La garantie de parfait achèvement correspond à une garantie légale, ce qui implique qu'elle ne peut ni être écartée ni limitée. En effet, l'article 1792-5 du Code civil indique que toute clause contractuelle à ce sujet est réputée non écrite.

Elle ne s'applique que lorsqu'il s'agit d'un contrat relatif à la construction ou à la rénovation d'un ouvrage (pour en savoir plus sur la notion de l'ouvrage : La responsabilité des constructeurs).

Le point de départ : la réception des travaux

Le point de départ de la garantie de parfait achèvement est la réception des travaux, c'est-à-dire « l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves » (article 1792-6 du Code civil).

Pour plus d'informations sur la réception des travaux : La responsabilité des constructeurs.

Les désordres couverts par la garantie 

Tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage lors de la réception des travaux ou pendant l'année qui suit, sont concernés par la garantie de parfait achèvement, peu importe leur nature ou leur importance.

Comme l'indique l'article 1792-6 du Code civil, la constatation de ces désordres se fait de deux manières :

Lors de la réception des travaux, le maître de l'ouvrage a signalé à l'entrepreneur, des dommages apparents qui ont ensuite été indiqués sous forme de réserves dans le procès-verbal de réception.

Pendant l'année qui a suivi la réception des travaux, le maître de l'ouvrage a constaté des dommages qui n'étaient pas décelables lors de la réception ou qui sont apparus par la suite. Il doit en informer l'entrepreneur, par voie de notification écrite (lettre recommandée avec accusé de réception). Dans cette hypothèse, il doit être établi que le désordre est apparu après la réception des travaux ou qu'il n'était pas possible de le détecter à cet instant. En effet, suite à la réception des travaux, le maître de l'ouvrage ne pourra se prévaloir de la garantie de parfait achèvement dans le délai d'un an, uniquement pour les dommages « révélés postérieurement à la réception » (article 1792-6 alinéa 2 du Code civil).

Il semble essentiel de préciser que dès lors qu'un vice apparent lors de la réception des travaux n'a pas été signalé par le maître de l'ouvrage dans le procès-verbal de réception, il est réputé avoir accepté ce désordre. Il ne pourra alors plus engager la responsabilité de l'entrepreneur pour ce dommage. Le niveau de compétences du maître de l'ouvrage pourra jouer sur le caractère de ce qui peut être considéré comme un vice apparent ou non.

A titre informatif, dans le cadre de la construction d'une maison individuelle, le maître de l'ouvrage dispose également d'un délai de huit jours suite à la réception des travaux, pour dénoncer les vices apparents (article L.231-8 du Code de la construction et de l'habitation). Toutefois, cette possibilité lui est admise uniquement s'il n'était pas assisté par un professionnel habilité lors de la réception des travaux.

Ainsi, pèse sur l'entrepreneur, une obligation de résultat pour la réalisation des travaux. Il doit, à cet effet, respecter les conditions contractuellement convenues avec le maître de l'ouvrage (par exemple, C.cass., Civ. 3ème, n°14-17.198, 16 juin 2015).

Dans un arrêt du 2 février 2017, la Cour de cassation a estimé que cette obligation persistait pour les désordres réservés et jusqu'à la levée de ces réserves, même si le délai de la garantie de parfait achèvement était expiré. Du fait de l'expiration du délai de la garantie de parfait achèvement, le maître de l'ouvrage avait engagé la responsabilité contractuelle de droit commun de l'entrepreneur. En règle générale, le maître de l'ouvrage aurait alors dû prouver une faute de l'entrepreneur pour que sa demande de réparation aboutisse. Toutefois, la Cour de cassation a considéré qu'en raison de la présence de désordres réservés (le maître de l'ouvrage avait signalé des désordres pendant le délai de la garantie de parfait achèvement), la demande de réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun était recevable, sans devoir apporter la preuve de la faute de l'entrepreneur (C. cass., Civ. 3ème, 15-29.420, 2 février 2017).

A titre informatif :

L'entrepreneur doit respecter trois garanties légales au sens des articles 1792 et suivants du Code civil : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale. Dans le cadre de ces garanties, la responsabilité de l'entrepreneur est présumée. Le maître de l'ouvrage n'est donc pas tenu d'apporter la preuve d'une faute.

Si le délai des garanties est expiré ou si le dommage constaté n'entre pas dans leur champ d'application, le maître de l'ouvrage dispose toujours de la possibilité d'invoquer la responsabilité contractuelle de droit commun de l'entrepreneur. Cependant, à ce titre, il devra établir que l'entrepreneur a commis une faute. Pour en savoir plus sur la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur : La responsabilité des constructeurs.

Dans un autre arrêt en date du 29 mars 2018, la Cour de cassation confirme l'importance du respect du délai de la garantie de parfait achèvement. En effet, dans cet arrêt, elle a estimé que la notification des réserves ne suffit pas à mettre en œuvre la garantie de parfait achèvement. Le maître de l'ouvrage devait former une action en justice pour interrompre le délai de prescription d'un an (C.cass., Civ 3ème, 17-15.549, 29 mars 2018).

Les conséquences de la garantie de parfait achèvement

Lorsque le maître de l'ouvrage invoque cette garantie, la responsabilité de l'entrepreneur est présumée. En effet, parce qu'il s'agit d'un régime de responsabilité dérogatoire, le maître de l'ouvrage n'est pas tenu de prouver une faute de l'entrepreneur. Il doit uniquement établir qu'il a constaté des désordres qui ne pouvaient pas être décelés lors de la réception des travaux ou bien qu'il avait émis des réserves lors du procès-verbal de réception des travaux.

L'entrepreneur étant tenu d'une obligation de résultat, il doit donc réparer les désordres signalés au titre de la garantie de parfait achèvement.

L'entrepreneur ne peut pas s'exonérer de son obligation, sauf s'il établit que les dommages sont liés à l'usure normale ou à l'usage. En effet, l'alinéa 6 de l'article 1792-6 du Code civil dispose que « la garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage ». Aussi, l'entrepreneur n'est pas tenu responsable si les dommages constatés proviennent d'une cause étrangère (article 1792 alinéa 2 du Code civil).

Lorsque le maître de l'ouvrage a invoqué la garantie de parfait achèvement, il fixe d'un commun accord avec l'entrepreneur, les délais dont ce dernier va disposer pour effectuer les travaux de réparation. Si aucun accord n'a pu être établi ou si l'entrepreneur n'a pas respecté le délai fixé, le maître de l'ouvrage doit lui adresser une mise en demeure de s'exécuter. Puis, comme l'indique l'article 1792-6 alinéa 4 du Code civil, « les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant ».

Une mise en demeure n'interrompt pas le délai de prescription d'un an. Mais, l'action en justice permet d'interrompre le délai

Enfin, lorsque les travaux de réparation ont été exécutés, cette exécution est constatée d'un commun accord ou, à défaut, judiciairement (article 1792-6 alinéa 5 du Code civil). Cette constatation permet de lever les réserves émises par le maître de l'ouvrage et de s'assurer que l'ouvrage correspond aux stipulations contractuelles.

Le maître de l'ouvrage doit impérativement respecter le délai d'un an s'il souhaite activer la garantie de parfait achèvement. Cependant, il est tout à fait possible que le délai pour l'exécution des travaux de réparation au titre de cette garantie dépasse ce délai d'un an. L'essentiel est que le maître de l'ouvrage ait agi dans le délai légal pour obtenir réparation des désordres constatés.

Il faut préciser qu'une mise en demeure n'interrompt pas le délai de prescription d'un an. Mais, l'action en justice permet d'interrompre le délai (article 2241 du Code civil). Ainsi, en cas de mise en demeure restée infructueuse, le maître de l'ouvrage devra saisir le tribunal compétent avant l'expiration du délai de la garantie de parfait achèvement, pour obtenir réparation.

Par conséquent, le maître de l'ouvrage ne doit pas seulement notifier des désordres à l'entrepreneur. Il doit également agir et mettre en œuvre la garantie de parfait achèvement. Cette mise en œuvre peut s'illustrer par un accord entre les parties pour réparer les désordres ou encore par une action en justice effectuée par le maître de l'ouvrage.

En cas de litige persistant entre l'entrepreneur et le maître de l'ouvrage :

  • Dans un premier temps, une résolution amiable du litige doit être privilégiée.
  • Dans un second temps, la partie demanderesse pourra saisir le tribunal compétent. Il s'agira du tribunal d'instance si le montant du litige est inférieur à 10 000 €. Dans le cas contraire, le tribunal de grande instance sera compétent. A titre de précision, à partir du 1er janvier 2020, le tribunal judiciaire (issu de la fusion entre le tribunal d'instance et le tribunal de grande instance) sera la juridiction compétente.

Comme indiqué précédemment, une fois le délai d'un an expiré, le maître de l'ouvrage ne pourra plus agir sur le fondement de la garantie de parfait achèvement. Dans ce cas, il pourra engager la responsabilité contractuelle de droit commun de l'entrepreneur. Cependant, il devra alors prouver une faute de l'entrepreneur.

Concernant la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)

La garantie de parfait achèvement pèse uniquement sur l'entrepreneur. Le vendeur d'immeuble à construire n'est pas tenu de cette garantie (par exemple, C. cass., Civ. 3ème, n°92-17.225, 30 mars 1994).

Pour rappel :

La vente d'immeubles à construire correspond à deux types de contrats : la vente à terme et la vente en l'état futur d'achèvement (articles 1601-1, 1601-2 et 1601-3 du Code civil).

Pour autant, le vendeur d'immeuble à construire doit respecter d'autres obligations, notamment la garantie biennale et la garantie décennale (article 1646-1 du Code civil).

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La garantie relative aux vices apparents

L'article 1642-1 du Code civil dispose que « le vendeur d'immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents ». L'alinéa 2 de l'article 1648 du Code civil précise que l'action en justice doit être introduite dans l'année suivant la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents (c'est-à-dire suite au délai d'un mois après la prise de possession du bien par l'acquéreur). A défaut, l'acquéreur ne pourra plus agir en justice à ce sujet.

L'acquéreur devra donc, en cas de défauts apparents, les signaler lors de sa prise de possession du bien immobilier. Il dispose également d'un délai d'un mois après sa prise de possession, pour en informer le vendeur.

Il ne faut pas confondre cette garantie du vendeur d'immeuble à construire et la garantie de parfait achèvement dont est tenu l'entrepreneur. Tout d'abord, le débiteur de chaque garantie n'est pas le même. De plus, bien qu'elles semblent similaires, elles n'ont pas la même étendue.

Pour autant, l'acquéreur pourra toujours engager la responsabilité de l'entrepreneur, celui qui a effectué les travaux, au titre notamment des trois garanties légales qui pèsent sur lui au sens des articles 1792 et suivants du Code civil.

Par conséquent :

L'acquéreur pourra invoquer la garantie relative aux vices apparents définie à l'article 1642-1 du Code civil, à l'encontre du vendeur d'immeuble à construire, si les conditions pour l'invoquer sont réunies.

L'acquéreur pourra invoquer la garantie de parfait achèvement aux termes de l'article 1792-6 du Code civil à l'encontre de l'entrepreneur, si les conditions pour l'invoquer sont réunies.

La livraison entraîne la prise de possession du bien par l'acquéreur (article 1604 du Code civil). L'article 1605 du Code civil dispose par ailleurs qu'elle se matérialise par la remise des clés.

A savoir :

L'article 1601-3 du Code civil précise que le vendeur d'immeuble à construire, celui qui a commandé l'ouvrage, « conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ».

A cet effet, il va effectuer la réception des travaux avec ceux qui ont procédé à la construction. Il pourra alors émettre des réserves.

Puis, suite à la réception des travaux, intervient la livraison du bien immobilier à l'acquéreur.

La livraison du bien s'effectue donc entre le vendeur d'immeuble à construire et l'acquéreur, qui deviendra alors propriétaire dudit bien (article 1601-3 du Code civil).

La livraison entraîne la prise de possession du bien par l'acquéreur (article 1604 du Code civil). L'article 1605 du Code civil dispose par ailleurs qu'elle se matérialise par la remise des clés.

Ainsi, lors de la réception des travaux, l'acquéreur n'est pas présent. Il lui faudra donc demander au vendeur d'immeuble à construire, la date à laquelle s'est opérée la réception. Cette information est effectivement essentielle pour l'acquéreur, pour qu'il sache le point de départ des garanties légales qui pèsent sur les constructeurs de l'ouvrage et pour qu'il puisse agir en conséquence.

La notion de « constructeur » recouvre une large possibilité de personnes, comme l'indique l'article 1792-1 du Code civil. L'acquéreur pourra agir en justice pour engager la responsabilité de tous les professionnels qui ont été impliqués dans la construction du bien immobilier. Cela lui permettra à la fois d'interrompre les délais de prescription des garanties légales et d'obtenir plus facilement gain de cause.

La garantie financière de l'achèvement de l'immeuble ou la garantie financière de remboursement

Par ailleurs, le vendeur d'immeuble à construire est tenu d'une garantie financière de l'achèvement de l'immeuble ou bien d'une garantie financière de remboursement (article L.261-10-1 du Code de la construction et de l'habitation). Le bénéfice pour l'acquéreur de l'une ou de l'autre garantie prendra fin à l'achèvement de l'immeuble (article R.261-24 du Code de la construction et de l'habitation).

La garantie financière d'achèvement est mise en œuvre par l'acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur. En pratique, cela se traduit par l'intervention d'un tiers (comme un établissement financier) qui assurera le financement pour la fin des travaux (articles L.261-10-1 et R.261-17 du Code de la construction et de l'habitation).

La garantie financière de remboursement résulte de l'intervention d'une caution qui s'oblige, « solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l'acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d'achèvement » (article R.261-22 du Code de la construction et de l'habitation).

A titre de précision, la garantie financière de remboursement est donnée par le garant qui peut intervenir au titre de la garantie financière d'achèvement (article R.261-17 du Code de la construction et de l'habitation).

De surcroît, l'article R.261-23 du même code souligne le fait qu'il soit possible de procéder à une substitution entre ces deux garanties, au cours de l'exécution du contrat de vente conclu entre le vendeur et l'acquéreur. Toutefois, cette possibilité doit avoir été prévue dans ledit contrat et ne peut avoir lieu qu'après accord entre le vendeur et le garant. L'acquéreur devra être notifié de cette substitution, si elle a lieu.

Ici aussi, il faut éviter de confondre la garantie de parfait achèvement et la garantie financière d'achèvement, qui sont totalement différentes.

Pour en savoir plus :

Si vous souhaitez avoir plus d'informations sur les concepts entourant la responsabilité des constructeurs, Unlatch vous propose de faire le point dans cet article : La responsabilité des constructeurs.

Outre la garantie de parfait achèvement, il existe deux autres garanties légales : la garantie biennale et la garantie décennale. Ces garanties concernent également les constructeurs listés à l'article 1792-1 du Code civil, et non uniquement les entrepreneurs.

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