La levée des réserves en VEFA

Vous venez d'acquérir un bien en VEFA mais vous ne savez pas en quoi consiste la levée des réserves ? Pas de panique, Unlatch a fait le point pour vous aider.

Lors de la livraison d'un bien immobilier en VEFA 🏗️, c'est à dire, l'acte par lequel le vendeur remet le bien à l'acquéreur (remise des clés), il est primordial d'émettre ce que l'on appelle des "réserves" s'il y a lieu de le faire.

En effet, tout constructeur immobilier impliqué dans la construction d'un ouvrage neuf ou existant est soumis à un régime de responsabilité. Celui-ci s'applique sauf si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.

En cas d'émission de réserves, l'acquéreur du bien immobilier en VEFA pourra se retourner auprès du promoteur en se basant sur les divers garanties qui lui sont accordées.

La notion de réserve dans l'immobilier

Qu'est-ce qu'une réserve ?

Le principe : Une réserve correspond à une restriction apportée sur la bonne exécution de travaux en conformité avec le contrat de louage d'ouvrage qui lie l'acheteur et le constructeur.

Celle-ci peut être de différentes formes et peut prendre la forme d'une imperfection, d'un manque, d'un défaut constructif ou encore d'un non respect de la réglementation.

Une réserve correspond à une restriction apportée sur la bonne exécution de travaux en conformité avec le contrat de louage d'ouvrage qui lie l'acheteur et le constructeur.

Lors de la réception des travaux, l'acquéreur doit bien vérifier l'état du bien et regarder si tous les travaux et équipements prévus dans le contrat définitif de vente ont bien été exécuté par le constructeur.

Comment identifier et rédiger une réserve ?

La réserve peut s'identifier visuellement, notamment lors d'une visite du bien ou de l'avancement des travaux. Il faut donc se montrer vigilant lors de la visite et vérifier tous les équipements prévus dans la construction (fenêtres, ventilation, chauffage, eau, matériaux...).

Le jour de la réception de bien, l'acquéreur doit faire état de tous les désordres apparents qui doivent être facilement repérables, et ce, pour toutes personnes n'étant pas un professionnel du bâtiment. Certains promoteurs immobiliers utilisent des logiciels pour faciliter le traitement des différentes réserves.

Lors de la notification des réserves au promoteur, l'acquéreur se doit d'être le plus précis possible dans sa description et doit donc localiser la réserve en référence aux plans initiaux ; déterminer l'ouvrage le plus affecté en détaillant un maximum ; décrire l'objet affecté ; caractériser la nature du désordre (dégradation, fissure, altération).

Les garanties légales offertes à l'acquéreur pour la levée des réserves

Dès lors que des réserves sont émises par l'acquéreur, il lui est possible de faire jouer les différentes garanties devant figurer obligatoirement sur le contrat définitif de vente. Elles sont au nombre de trois : la garantie de parfait achèvement (GPA), la garantie de bon fonctionnement , et la garantie décennale.

La garantie de parfait achèvement (GPA)                                          

§  Définition de la GPA

L'article 1792-6 du Code civil dispose que la garantie de parfait achèvement « s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ».

Plus simplement, cette garantie de parfait achèvement protège l'acquéreur en imposant au constructeur en charge des travaux, de réparer tous les désordres signalés au cours de l'année qui suit la réception du bien immobilier. Cette garantie est d'une durée d'un an.

A titre informatif, la GPA correspond à une garantie légale, ce qui implique qu'elle ne peut ni être écartée, ni être limitée. En effet, l'article 1792-5 du Code civil indique que toute clause contractuelle à ce sujet est réputée non écrite.

§  Le champ d'application de la GPA

o   Le délai

Le point de départ de cette garantie correspond à la réception des travaux, c'est-à-dire « l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves » selon l'article 1792-6 du Code civil.

D'autre part, l'article 1642-1 du Code civil vient fixer le délai de celle-ci, lequel dispose que "Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer".

Plus simplement, dès la réception des travaux dans le cadre d'une VEFA, l'acquéreur dispose d'un délai d'un mois pour émettre ses réserves et plus précisément dénoncer les défauts apparents.

o   Notification des désordres apparents

L'article 1792-6 du Code civil prévoit la constatation des désordres de deux façons :

§  Soit lors de la réception des travaux : l'acquéreur du bien neuf signale au promoteur les désordres apparents qui ont ensuite été indiqués sous forme de réserves.

§  Soit pendant l'année qui a suivi la réception des travaux : l'acquéreur a constaté des désordres qui n'étaient pas décelables lors de la réception des travaux ou qui sont apparus par la suite. Il doit dans ce cas en informer le promoteur par voie de notification écrite.

Il existe deux modes de notification :

• Soit via un procès-verbal de livraison (lors de la réception des travaux) : les désordres apparents seront décrits minutieusement par l'acquéreur.
• Soit une lettre recommandée avec accusé de réception (pendant l'année)

Le délai pour effectuer les réparations est fixé d'un commun accord entre le promoteur et l'acquéreur. Si aucun accord n'a pu être établi ou si le promoteur n'a pas respecté le délai fixé, l'acquéreur doit lui adresser une mise en demeure de s'exécuter. Puis, comme l'indique l'article 1792-6 alinéa 4 du Code civil, « les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant ».

§  Étendue de la garantie

Il y a deux solutions :

• Soit les réserves sont levées : il conviendra d'établir un procès-verbal de levée des réserves. La jurisprudence a d'ailleurs affirmée qu'un procès verbal de levée des réserves peut aider l'entrepreneur à prouver qu'il a bien exécuté les travaux nécessaires à la levée des réserves et qu'il lui appartient d'en rapporter la preuve (Cass.3è Civ. 01/04/1992, n°90-14438).
• Soit les réserves ne sont pas levées dans le délai imparti : il n'y a pas eu de consignation, il faudra donc aller en justice pour faire jouer la GPA.

Ainsi, le délai d'un mois pour émettre des réserves est la condition impérative préalable pour pouvoir faire jouer la GPA, mais ce n'est pas la seule condition ! En effet, si l'acquéreur émet des réserves sans que le promoteur n'ait levé celles-ci dans l'année, et qu'il n'a pas été assigné en justice, alors la GPA ne pourra plus être invoquée.

Le délai d'un mois pour émettre des réserves est la condition impérative préalable pour pouvoir faire jouer la GPA.

L'article 1648 alinéa 2 du Code civil dispose que : "Dans le cas prévu par l’article 1642-1 l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. ».

Ainsi, l'acquéreur dispose d'un délai d'un an après le mois qui suit l'émission des réserves, dans le cas où le promoteur ne veut rien savoir quant aux réserves émises.

Si l'acquéreur constate, lors de la réception des travaux, des désordres à notifier sur le procès-verbal de livraison, il a donc la possibilité de consigner une somme inférieure ou égale à 5% du prix de vente.

⚠️ A titre informatif : Certains promoteurs conditionnent la fixation du jour de la livraison au  versement des 5% restant dus ou bien refusent encore de donner les clefs à l’acquéreur qui a voulu consigner la somme le jour-même. Il est, dans ce cas, important de rappeler au vendeur qu’il ne peut refuser de livrer l’immeuble vendu malgré la consignation. En effet, cela conduirait le promoteur à exiger un paiement anticipé, l’exposant aux sanctions de l’article L 263-1 du code de la construction et de l'habitation qui fait de cette exigence un délit correctionnel. En cas de refus abusif, il convient de saisir le juge des référés.

Selon la Cour de cassation, cette consignation vaut paiement. En conséquence, l’acquéreur qui décide de consigner le solde du prix restant de vente ne peut être considéré en défaut de paiement ; le vendeur n’est donc pas légitime à demander la résolution de la vente (Cass. Civ 3, 06/05/2015 n°14-13032).

La consignation du prix pourra donc être faite auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, seul organisme habilité par la loi à recevoir une consignation.

D'autre part, il est essentiel de préciser que dès lors qu'un vice apparent lors de la réception des travaux n'a pas été signalé par l'acquéreur dans le procès-verbal de réception, il est réputé avoir accepté ce désordre. Il ne pourra plus engager la responsabilité du promoteur ou de l'entrepreneur pour ce dommage. Seul le niveau de compétences de l'acquéreur pourra jouer en sa faveur, sur le caractère de ce qui peut être considéré comme un vice apparent ou non.

La garantie de bon fonctionnement (biennale)

§  Définition

L'article 1792-3 du Code civil dispose que « Les autres éléments d'équipement de l'ouvrage font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de sa réception ».

Cette garantie, plus communément appelée garantie biennale, impose à l'entrepreneur en charge des travaux, de réparer ou remplacer tous les éléments d'équipement qui ne fonctionnement pas correctement.

Les éléments d'équipements correspondent à tout ce qui peut être dissociés du bâtiment et qui ne risquent pas de dégrader ses fondations (volets par exemple).

§  Champ d'application

L'article 1792-4 du Code civil établit une liste des personnes considérées comme des constructeurs d'un ouvrage.

o   Délai

De même, l'article 1792-3 du Code civil dispose que la durée minimale de cette garantie est de deux ans. Ainsi, cette durée peut être prolongée, par accord commun entre l'acquéreur et le constructeur ou le promoteur dans le cadre d'une VEFA.

Le délai de deux ans peut donc être allongé mais il ne peut pas être réduit. En effet, l'article 1792-5 du Code civil établit clairement le caractère obligatoire de cette garantie de bon fonctionnement : elle ne peut, comme pour la GPA, être exclue ou limitée par une clause contractuelle.

Le constructeur (ou promoteur) doit respecter une obligation de résultat quant à la réalisation des travaux. 

Il s'agit d'une garantie légale. Dès lors, la responsabilité du constructeur est présumée. L'acquéreur est dispensé d'apporter la preuve d'une faute commise. En effet, le constructeur (ou promoteur) doit respecter une obligation de résultat quant à la réalisation des travaux. Il doit donc délivrer un bien immobilier conforme aux stipulations contractuelles et il ne peut être exonéré de responsabilité uniquement en cas de cause étrangère (article 1792 alinéa 2 du Code civil).

o   Notification

Aux termes de l'article 1792-3 du Code civil, cette garantie s'applique aux « autres éléments d'équipement ».

De quels éléments d'équipement s'agit-il ? L'alinéa 2 de l'article 1792-2 du Code civil définit ce qu'est un élément d'équipement indissociable de l'ouvrage : « Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage ». Ainsi, si un élément d'équipement affecte l'ouvrage, il est considéré comme indissociable de ce dernier.

De la même façon que pour la GPA, deux moyens sont mis à disposition de l'acquéreur en VEFA pour notifier les réserves apparentes :

• Soit via un procès-verbal rédigé
• Soit via une lettre recommandée avec accusé de réception indiquant les désordres et demandant l'intervention du promoteur au plus vite dans un délai raisonnable pour réparer, à ses frais, lesdites dégradations.

§  Étendue de la garantie

Les garanties légales pesant sur le constructeur ou promoteur ne sont applicables que dans l'hypothèse de la construction ou de la rénovation d'un ouvrage. Dans le cas contraire, elles ne peuvent être mises en cause. La responsabilité contractuelle de droit commun représentera la seule possibilité pour agir. Il est donc primordial de vérifier que les travaux réalisés soient qualifiés d'ouvrage, pour que les garanties puissent jouer.

En l'absence de réponse de la part du constructeur (ou promoteur) ou s'il ne respecte pas son obligation dans le délai fixé, l'acquéreur disposera de la possibilité d'agir en justice. Depuis le 1er janvier 2020, la distinction qui était faite selon le montant du litige a disparu puisque le tribunal judiciaire (qui représente la fusion entre le tribunal d'instance et le tribunal de grande instance) est dorénavant compétent.

Il est essentiel pour l'acquéreur en VEFA de bien respecter le délai de deux ans à compter de la réception des travaux pour agir. Dans le cas contraire, il ne pourra plus engager la responsabilité du constructeur.

La garantie décennale

§  Définition de la garantie décennale

En vertu de l'article 1792 du Code civil, « tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ».

Cette garantie décennale impose à l'entrepreneur, de réparer tous les dommages survenus suivant la réception des travaux.

De quels dommages s'agit-il ? Il s'agit de ceux qui compromettent la solidité du bâti ou ceux qui le rendent inhabitable ou impropre à l'usage auquel il était destiné initialement.

Comme pour la garantie de bon fonctionnement, le constructeur au sens de l'article 1792-1 du Code civil est concerné par la garantie décennale. Elle pèse également sur le vendeur d'un immeuble à construire, selon l'article 1646-1 du Code civil.

Cette garantie est d'ordre public, ce qui signifie que le constructeur ne peut s'en exonérer, sauf s'il prouve l'existence d'une cause étrangère (articles 1792 alinéa 2 et 1792-2 du Code civil). Par conséquent, une clause contractuelle ayant pour objet la limitation ou l'exclusion de la garantie décennale sera réputée non écrite (article 1792-5 du Code civil).

§  Champ d'application de la garantie décennale

o   Délai

Cette garantie peut être invoquée dans les dix ans qui suivent la réception des travaux ou la livraison du bien immobilier.

o   Notification

L'article 1792 du Code civil met en avant les types de désordres qui sont couverts par la garantie décennale :

• les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage
• les dommages affectant l'ouvrage dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendant impropre à sa destination.

La notification au constructeur ou au promoteur dans le cas d'une VEFA se fera via une lettre recommandée avec accusé de réception laquelle précisera en détails les dommages affectant la solidité de la construction.

§  Étendue de la garantie décennale

L'alinéa 1 de l'article 1792-2 du Code civil précise que cette garantie s'étend « aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert ».

A nouveau, l'acquéreur n'a pas à rapporter la preuve d'une faute, la responsabilité du constructeur est présumée.

La Cour de cassation a d'ailleurs considéré qu'un dommage futur pouvait faire l'objet d'une réparation, si « les désordres atteignent de manière certaine, avant l'expiration du délai décennal, la gravité requise de nature à justifier l'application de la garantie décennale » (C. cass., Civ. 3ème, n°16-16.006, 18 mai 2017).

De même que pour les garanties énoncées précédemment,  pour faire jouer la garantie décennale, l'acquéreur doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur en lui indiquant précisément les dommages. Le constructeur (ou promoteur) sera donc tenue de réparer à ses frais les dommages.

A défaut d'intervention du constructeur (ou promoteur), et comme pour les garanties précédemment énoncées, l'acquéreur pourra saisir le tribunal judiciaire dont la création date du 1er janvier 2020.

La garantie des vices apparents en VEFA

Concernant la vente sur plan (VEFA), la réception des travaux précède toujours la livraison. La livraison correspond à la prise de possession par l'acquéreur de son logement. Tandis qu'à la réception des travaux, seuls sont présents le vendeur d'immeuble (promoteur) et les différents entrepreneurs. 

Dès lors qu'un contrat définitif de VEFA est conclu, une garantie doit figurer sur le contrat : la garantie des vices apparents.

L'étendue de la garantie des vices apparents

La réception permet à l'acquéreur de vérifier la qualité du bien immobilier et d'exiger des corrections ou réparations si les travaux ne sont pas conformes à ce qui était précisé sur le contrat initial. Le procès-verbal de réception doit être assorti de réserves, telles que définies ci-dessus.

L'article 1642-1 du Code civil dispose que « le vendeur d'immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents ».

De même, l'alinéa 2 de l'article 1648 du Code civil précise que l'action en justice doit être introduite dans l'année suivant la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents (c'est-à-dire suite au délai d'un mois après la prise de possession du bien par l'acquéreur). A défaut, l'acquéreur ne pourra plus agir en justice à ce sujet.

L'acquéreur devra donc, en cas de défauts apparents, les signaler lors de sa prise de possession du bien immobilier et respecter le délai d'un mois qui lui est accordé.

La mise en œuvre de cette garantie des vices apparents

Durant le mois qui suit la remise des clés, l'acquéreur à la possibilité d'émettre des réserves en cas de vices apparents (malfaçons, vices cachés, défauts de construction). Au delà d'un mois, si le vice était apparent dès la livraison et qu'aucune réserve n'a été émise alors la garantie ne pourra plus être invoquée.

Cette garantie couvre donc tous les vices (prises électriques défectueuses par exemple). On peut donc affirmer que durant le mois suivant la livraison, la garantie des vices apparents fait perdre tout intérêt à la GPA.

Cette signalisation au vendeur peut se faire par courrier recommandé avec accusé de réception, et il convient de définir avec lui, le délai pour lever les réserves.

En cas de non exécution, le vendeur peut voir sa responsabilité engagée et l'acquéreur pourra saisir le tribunal judiciaire.

La responsabilité contractuelle du constructeur

Comme l'a affirmé la jurisprudence, pèse sur l'entrepreneur, une obligation de résultat pour la réalisation des travaux. Il doit, à cet effet, respecter les conditions contractuellement convenues avec le maître de l'ouvrage (C.cass., Civ. 3ème, n°14-17.198, 16 juin 2015). Il doit donc réparer les désordres signalés au titre des garanties.

Pendant délai des garanties légales, l'acquéreur peut engager la responsabilité contractuelle du promoteur qui est présumée, comme l'affirme les articles 1792 et suivants du Code civil. L'acquéreur doit donc démontrer la présence de désordres et leurs liens avec les travaux pour lesquels le promoteur s'était initialement engagé. Il ne lui sera pas nécessaire de prouver la faute de ce dernier.  La Cour de cassation a affirmé qu'en raison de la présence de désordres réservés (l'acquéreur avait signalé des désordres pendant le délai de la garantie de parfait achèvement), la demande de réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun était recevable, sans devoir apporter la preuve de la faute de l'entrepreneur (C. cass., Civ. 3ème, 15-29.420, 2 février 2017).

Une fois le délai des garanties passés, le vendeur (promoteur en VEFA) et l'entrepreneur ne peuvent plus voir leur responsabilité engagée.

Une fois le délai des garanties passés, le vendeur (promoteur en VEFA) et l'entrepreneur ne peuvent plus voir leur responsabilité engagée. En effet, par sa négligence, l'acquéreur n'a pas signalé les vices apparents ou non apparents, et est donc privé de tout recours automatique. Toutefois, pendant 10 ans, il conserve la possibilité d'engager la responsabilité contractuelle de droit commun du promoteur notamment pour des cas de vices ou dommages résultant d'une faute.

Des conditions doivent toutefois être respectées. En effet, il devra prouver, au titre du contrat initialement conclu, le dommage subi, la faute du promoteur et le lien de causalité entre le dommage et la faute.

L'article 1792-4-3 du Code civil prévoit que le délai de prescription de la responsabilité contractuelle de droit commun est de dix ans à compter de la réception de travaux. Tandis que pour les désordres apparus avant la réception le délai de prescription est de cinq ans (pour des cas de dol).

La Cour de cassation a d'ailleurs précisé que lorsqu'un dommage relève d'une des trois garanties légales, l'acquéreur ne peut invoquer la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur ou promoteur. Il devra agir sur le fondement de la garantie légale concernée (C.cass., Civ. 3ème, n°86-17.824, 13 avril 1988).

Si vous souhaitez avoir plus d'informations sur la responsabilité des constructeurs, Unlatch vous propose de faire le point dans cet article : La responsabilité des constructeurs.