VEFA : comment fonctionnent les intérêts intercalaires ?  

La particularité de la vefa : un paiement du prix de vente progressif

La vente en état futur d’achèvement comporte quelques particularités propres qui la distinguent d’un achat dans l’ancien. Lors d’un achat dans l’ancien, le prix est payé en une seule et même fois au vendeur. Mais en vefa, le paiement du prix de vente intervient de façon échelonnée. Ainsi, l’acquéreur commence à payer le prix de vente d’un bien acheté en vefa dès le versement du dépôt de garantie. Cette somme versée au vendeur a vocation à réserver le bien. Il doit être versé lors de la signature du contrat de réservation en vefa.

Le dépôt de garantie est de l’ordre de 2 % du prix de vente si le délai de signature de l’acte de vente est inférieur à 2 ans. Il est de 5 % si le délai de signature de l’acte de vente est inférieur à 1 an. Aucun dépôt de garantie n’est exigé lorsque la signature de l’acte de vente intervient plus de 2 ans après.

Après le dépôt de garantie, l’acquéreur versera le prix selon les événements suivants :

• 35 % du prix de vente à l’achèvement des fondations,
• 70 % du prix à la mise hors d’eau,
• 95 % du prix à l’achèvement de l’immeuble,
• 5 % final à la livraison du logement.

Cet échéancier est prévu par la loi à l’article R61-14 du Code de la construction et de l’habitation. C’est un maximum mais il peut faire l’objet d’autres appels de fonds intermédiaires.

Par exemple : les promoteurs demandent parfois 10-15 % du prix de vente lors de l’ouverture du chantier ou 40 % du prix de vente à l’achèvement des murs.

Qu’est-ce que les intérêts intercalaires en vefa ?

Le principe des intérêts intercalaires

 Lors d’un achat en vefa, l’acquéreur doit faire débloquer les fonds progressivement par l’organisme prêteur. Ce déblocage par paliers entraîne des frais bancaires : c’est ce qu’on appelle les intérêts intercalaires.

En réalité, les intérêts intercalaires constituent donc un moyen de se rémunérer pour la banque. La banque doit en effet avancer les fonds même si l’acquéreur n’est pas encore dans les lieux. Elle doit donc assez justement obtenir une rétribution pour ce financement anticipé du bien, surtout que cette période peut durer longtemps. Il s’écoule parfois jusqu’à deux ans entre le début des travaux et la livraison définitive.

Attention aux frais induits par les intérêts intercalaires !

Concrètement, les acquéreurs ne commencent donc à rembourser leur prêt immobilier qu’après la remise des clefs. Pour autant, ils doivent payer les intérêts intercalaires dès la période de construction et jusqu’à achèvement définitif des travaux.

Mais cette somme peut s’avérer lourde à supporter pour les futurs propriétaires… En effet, les intérêts s’ajoutent au loyer actuel et aux autres dépenses courantes. Il ne faut donc pas oublier de prendre en compte ce paramètre lorsqu’on achète dans le neuf. D’autant que c’est une charge qui peut peser longtemps sur le budget selon la rapidité de livraison du bien.

Éviter les intérêts intercalaires : est-ce possible ?

Il faut savoir qu’il est difficile d’éviter le paiement des frais intercalaires car ils sont quasiment inévitables… Même lorsque les banques proposent aux acquéreurs de s’en passer, c’est en général pour mieux les reporter sur les mensualités du crédit.

Demander une franchise totale des intérêts intercalaires auprès de la banque reste néanmoins une possibilité pour les acquéreurs qui préfèrent lisser les intérêts intercalaires. Certaines banques proposent ainsi de reporter les intérêts intercalaires pour ne commencer à les payer qu’après la livraison effective du bien. Les acheteurs évitent ainsi de charger leur budget actuel en payant les intérêts en même temps que les mensualités de prêt. Attention, cette option est parfois trompeuse car elle peut s’avérer onéreuse.

L’acquéreur souhaitant supprimer les intérêts intercalaires possède une dernière issue. S’il a une capacité d’emprunt suffisante, il peut commencer à payer ses mensualités de prêt dès la mise en place du prêt (en plus de son loyer actuel donc). Mais cette solution est limitée car elle nécessite une capacité d’emprunt importante !

D’autres options sont possibles pour diminuer les intérêts intercalaires en vefa. Par exemple :

• Diminuer le temps de réalisation des travaux si c’est possible pour réduire les intérêts.
• Faire appel à un courtier ou faire jouer la concurrence entre les banques pour obtenir un geste de la banque sur les intérêts intercalaires.
• Ou encore utiliser à bon escient son apport personnel pour payer moins cher les premiers intérêts.

Le calcul des intérêts intercalaires : un exemple

Les intérêts intercalaires sont calculés en fonction du montant emprunté à la banque. Prenons un exemple pour mieux comprendre. Admettons que l’acquéreur achète un appartement à 200 000 €. Il emprunte cette somme avec un taux d’intérêt de 1,60 % sur 20 ans. Il a pu payer le dépôt de garantie de 5 % sur ses fonds propres grâce à un apport personnel.

Attention, les calculs suivants s’entendent hors frais d’assurance emprunteur, mais il faut bien sûr rajouter l’assurance emprunteur car elle est due dès le 1er € versé par la banque.

 Le 1er janvier, le promoteur fait un premier appel de fonds de 30 % du prix de vente lors de la finalisation des fondations, soit 60 000 €.

Il faudra alors commencer à payer des intérêts intercalaires sur cette somme débloquée par la banque. Soit : 1,60 % x 60 000 € = 960/12 mois = 80 € mensuel.

Le 1er mai, le promoteur demande un second déblocage de fonds de 35 % lors de la mise hors d’eau. La banque lui verse alors 70 000 €. Soit : 1,60 % x 70 000 € = 1 120/12 mois = 93,33 €.

Il faudra donc ajouter aux 80 € existants une somme de 93,33 € par mois. À partir de cette date, l’acquéreur remboursera donc : 80 + 93,33 = 173,33 € par mois.

En octobre, c’est l’achèvement des travaux. La banque verse 25 % du prêt, soit 50 000 €. L’acquéreur paiera donc désormais 1,60 % x 50 000 € = 800/12 + 173,33 = 239,99 € par mois.

Enfin, en janvier de l’année suivante, le bien est livré. Il ne reste donc que les 5 % à payer à la livraison du bien. Le paiement des intérêts intercalaires prendra fin et celui des mensualités de prêt commencera.

Au final, l’acquéreur aura payé 1906,62 € d’intérêts intercalaires.

Difficile de faire fi des intérêts intercalaires d’un prêt en vefa… Aussi, les acquéreurs doivent avoir intégré dans le coût du crédit ces intérêts bancaires pour éviter les mauvaises surprises.