Achat immobilier et dépôt de garantie

Dès lors qu'un acheteur est intéressé par un bien immobilier, un avant-contrat doit être élaboré. Ce dernier dispose donc de deux choix : soit conclure une promesse de vente, soit conclure un compromis de vente.

Il est important de rappeler que les conséquences seront différentes selon le choix effectué par l'acheteur potentiel.

L'une des similitudes entre ces deux avant-contrats porte sur le dépôt de garantie qui doit être obligatoirement versé.

La notion de dépôt de garantie

La définition du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie (DG) correspond à une somme prévisionnelle versée par l'acheteur (acquéreur) au vendeur. Cette somme a été préalablement convenue entre les parties et constitue donc une garantie financière pour le vendeur.

L'objectif du dépôt de garantie

Initialement versé par le futur acquéreur d'un bien immobilier, le dépôt de garantie n'est pas une obligation légale. En effet, il résulte d'avantage d'un commun accord entre vendeur et acheteur qui fixeront le montant de ce dernier (entre 5 et 10% généralement).

Il est important pour un vendeur d'opter pour ce type de dépôt car il constitue au delà d'une garantie financière pour le vendeur, le moyen pour l'acheteur de réserver le bien. En effet, le vendeur s'engage en contrepartie de ne pas proposer le bien à un autre acquéreur potentiel et ce, durant tout le délai de rétractation légal.

Bon à savoir : Il existe des exceptions où le dépôt de garantie sera obligatoire notamment dans le cadre d'une VEFA (vente en l'état futur d'achèvement).

Pour plus d'information sur la VEFA, vous pouvez consulter notre guide juridique sur le contrat de réservation.

Le calcul du dépôt de garantie

La base de calcul du dépôt de garantie

Le compromis ou la promesse de vente n'étant pas une obligation légale, il n'y a pas de règles concernant le montant à verser. Toutefois, ce montant doit résulter d'un commun accord entre l'acheteur et le vendeur.

Il est d'usage que ce montant représente 5 à 10% du prix de vente du bien immobilier.

Il est d'usage que ce montant représente 5 à 10% du prix de vente du bien immobilier.

Par exemple pour un bien immobilier fixé à 1 000 000€, le dépôt pourra aller de 50 000€ à 100 000€.

Le versement du dépôt de garantie

Les modalités du versement

L'article L.271-2 du Code de la construction et de l’habitation précise les modalités à respecter dans le cadre du dépôt de garantie.

Une fois, le montant du dépôt fixé, et le compromis ou promesse de vente signé, l'acquéreur doit verser le dépôt de garantie afin de signifier au vendeur son engagement.

Cette somme a débourser au moment de la signature du compromis ou de la promesse de vente, peut être versée à trois interlocuteurs :

• Soit le vendeur directement
• Soit l'agent immobilier désigné comme tiers dans le contrat
• Soit le notaire, également désigné comme tiers dans le contrat

L'article L271-2 du Code de la construction et de l'habitation précise également que "Lors de la conclusion d'un acte mentionné à l'article L. 271-1, nul ne peut recevoir de l'acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l'expiration du délai de rétractation, sauf dispositions législatives expresses".

Cela signifie qu'il est interdit de verser directement sur le compte du vendeur le dépôt de garantie. Ce dépôt doit être encaissé dans un compte scellé, ouvert à la Caisse des Dépôts et Consignations.

Une fois encaissé, l'acquéreur reçoit une lettre recommandée lui confirmant la réservation du bien par le vendeur ou le notaire.

Les cas où les versement du dépôt est réglementé

Il existe des cas réglementant le versement du dépôt.

• Cas de vente longue : la vente est qualifiée comme telle dès lors qu'elle est supérieure à 10 mois. Le compromis ou la promesse de vente doit prévoir le versement d'une somme par le futur acquéreur d'un montant de 5% du prix de vente.
• Cas d'une VEFA : le contrat de réservation, appelé contrat préliminaire peut prévoir le versement d'une somme allant de 2 à 5% du prix prévisionnel. Il s'agira de 2% si le délai de réalisation de la vente ne dépasse pas 2 ans et 5% si le délai de réalisation ne dépasse pas un an.

La récupération du dépôt de garantie

Un acheteur potentiel ou encore un vendeur peut obtenir la récupération du dépôt de garantie initialement versé soit en faisant jouer le délai de rétractation , soit en faisant jouer une clause suspensive ou encore un vice de consentement.

Le droit de rétractation

Aux termes de l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation, le délai de rétractation est le même qu'il s'agisse d'une promesse ou d'un compromis de vente : l'acquéreur dispose d'un délai légal de rétractation fixé à 10 jours depuis la loi Macron.

Ce délai court à compter du lendemain de la notification de l'avant-contrat signé ou de la notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

Cependant, la jurisprudence a affirmé que si l'acquéreur fait preuve de négligence et qu'il refuse d'aller récupérer à la poste le recommandé par lequel le notaire lui notifie la promesse de vente ou compromis, le délai de rétractation court toujours. Le notaire n'a donc pas à lui renvoyer un nouveau courrier (Cass.1ère Civ. 14/02/2018 n°17-10514).

De même, ce délai de rétractation est irréversible, l'acquéreur ne peut pas revenir sur sa décision, et ce, même si le délai n'a pas encore expiré (Cass.3èmeCiv. 13/02/2008 n°06-20334).

La réalisation d'une clause suspensive

Pour se protéger et limiter les conséquences qui découleraient d'une rétractation, il convient d'insérer des clauses suspensives au sein de la promesse ou du compromis de vente.

En matière d'achat et vente immobilière, la réalisation de l'avant-contrat n'intervient qu'à la réalisation d'une condition suspensive notamment l'obtention d'un prêt ou d'un permis de construire.

Le vendeur et l'acheteur peuvent convenir d'un commun accord d'insérer des clauses qui permettent de prévoir la nullité de l'avant-contrat.

En effet, en matière d'achat et vente immobilière, la réalisation de l'avant-contrat n'intervient qu'à la réalisation d'une condition suspensive notamment l'obtention d'un prêt ou d'un permis de construire. Il convient donc d'accorder un délai à l'acheteur afin qu'il puisse effectuer les diligences nécessaires pour remplir les conditions suspensives. 

Bien entendu, si la condition suspensive n'est pas réalisée dans le délai imparti, alors le compromis ou la promesse de vente sera nul.

Pour savoir si la condition suspensive a été réalisée, la bonne foi des parties dans leur exécution sera appréciée. En cas de refus de prêt ou de permis de construire, malgré les tentatives de répondre aux diligences, l'acheteur se verra restitué le dépôt de garantie versé initialement sous un délai maximum de 21 jours.

La jurisprudence a d'ailleurs affirmé que la non réalisation de conditions suspensives dans le délai imparti par une promesse de vente a pour conséquence la caducité de la promesse, et ce, peu importe les formalités prévues au sein de la promesse de vente (Cass.3ème Civ. 09/03/2017, n°15-26.182

L'existence d'un vice de consentement

L'article 1134 du Code Civil dispose que "Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi".

Les parties à un contrat sont tenues de le respecter, le cas échéant, elles engagent leur responsabilité contractuelle et peuvent se voir condamner au paiement de dommages et intérêts.

De même, l'existence de vices peut entraîner la nullité du contrat tel que le dispose l'article 1131 du Code civil.

Il existe trois types de vices de consentement : l'erreur, le dol et la violence.

L'erreur

L'article 1132 du Code civil dispose que "L'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant."

L'erreur est qualifiée dès lors que l'une des parties s'est trompée sur l'un des éléments essentiels du contrat.

Plus précisément, l'article 1133 du Code Civil dispose que : " Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. L'erreur est une cause de nullité qu'elle porte sur la prestation de l'une ou de l'autre partie. L'acceptation d'un aléa sur une qualité de la prestation exclut l'erreur relative à cette qualité.".

L'erreur est qualifiée dès lors que l'une des parties s'est trompée sur l'un des éléments essentiels du contrat. Selon l'article 1135 du Code civil, cette partie peut revenir sur son engagement dans le contrat en invoquant une erreur portant sur :

• une qualité substantielle de la chose : il peut s'agir d'une qualité fondamentale pour laquelle l'une des parties a signé le contrat
• la nature du contrat : il peut s'agir d'une erreur sur la visée du contrat (par exemple, une partie pensait acheter et l'autre louer)
• les qualités de l'autre partie : il peut s'agir d'une qualité fondamentale sur l'autre partie pour laquelle la signature a été motivée.

Attention ⚠️  : aux termes de l'article 1136 du Code civil, l'erreur sur la valeur de la chose échangée ne permet pas à l'autre partie de revenir sur son engagement.

Le dol

L'article 1137 du Code civil définit le dol en affirmant qu'il s'agit "pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation."

D'autre part, aux termes de l'article 1138 du Code civil, le dol est également caractérisé s'il émane du représentant, gérant d'affaires, préposé du contractant.

Plus simplement, le dol est le fait d'utiliser des manœuvres frauduleuses pour tromper son cocontractant. Ces "manœuvres" peuvent prendre la forme de mensonges, falsification, escroquerie, dissimulation etc...

Pour reconnaître un dol, trois éléments peuvent figurer :

• La manœuvre dolosive ou encore stratagèmes
• L'intention du cocontractant de tromper l'autre partie pour obtenir son consentement
• L'erreur du cocontractant provoquée par le dol

En matière immobilière, l'article 1641 du Code civil dispose que : " Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus".

Il s'agit donc de défauts importants venant altérer le logement et son habitation (fondations défectueuses, terrain pollué ou inondable, niveau d'humidité anormale).

Le problème doit préexister avant même la signature de la promesse ou du compromis de vente.

La plupart des décisions jurisprudentielles viennent reconnaître la nullité du contrat de vente du fait du vendeur. A titre d'exemple, la Cour de cassation a retenu la réticence dolosive du vendeur dès lors qu'il cache à l'acheteur l'extension illicite de sa maison (Cass. 3ème Civ. 21 octobre 2014).

Egalement,  la Cour a estimé que le vendeur d'un bien immobilier ne peut être taisant sur la "tranquillité et la sécurité" du logement et notamment sur les problèmes de voisinage. En effet, la Cour vient caractériser le dol en considérant que la "tranquillité et la sécurité" sont des éléments déterminants pour tout achat immobilier (C.Cass, 3ème Civ. , 18 avril 2019 n°17-24330).

Certaines décisions viennent admettre le dol commis par l'acheteur : le fait pour un maire d'une commune de s'abstenir de révéler au vendeur l'état d'avancement d'une procédure de révision du plan d'occupation des sols pour rendre le bien acheté constructible constitue un dol (Cass. 3ème, 29/01/2013, n°12-11.944). 

La violence

L'article 1140 du Code civil dispose "qu'il y a violence lorsqu'une partie s'engage sous la pression d'une contrainte qui lui inspire la crainte d'exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable".

Il apparaît clairement que la violence est caractérisée dès lors que l'une des parties a donné son consentement sous la contrainte. Bien entendu, la violence peut être à la fois physique ou morale (menaces, chantages) et aussi "économique" (profiter de la précarité financière d'une partie pour les forcer à signer).

La jurisprudence vient affirmer que pour caractériser la violence, les tribunaux doivent prendre en considération plusieurs critères : l'âge, le sexe, la condition de la victime. Ainsi, des actes d'intimidation, d'harcèlement, de pression ont été caractérisés comme des causes de violences (C.Cass, 3ème Civ, 19/02/1969).

Les recours en cas de vice caché

Dès lors que le potentiel acquéreur découvre l'existence de vice caché, il doit se manifester auprès du vendeur en lui expliquant la situation via une lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée de tous les justificatifs nécessaires (bons de commande, factures...).

Si le vendeur ne se manifeste pas, l'acquéreur peut faire valoir ses droits en faisant appel au Tribunal judiciaire. Il dispose d'un délai de deux ans pour se manifester après la découverte du vice caché et 5 ans après la vente immobilière. Il pourra demander, via un recours en justice, la restitution d'une partie du prix de vente ou bien la faire annuler rétroactivement.

Les conséquences en matière immobilière

Pour l'acheteur

En cas de vices de consentement, de non réalisation d'une clause suspensive, ou d'utilisation de son droit de rétractation, l'acheteur pourra récupérer son dépôt de garantie et demander la caducité de la promesse ou du compromis de vente en invoquant la responsabilité contractuelle du vendeur.

Dans certains cas, l'allocation de dommages et intérêts pourra être obtenue si les conditions sont réunies.

Pour le vendeur

Le cas le plus fréquent reste la réalisation de la vente immobilière. Dès la signature de la promesse ou du compromis de vente, le vendeur encaisse le dépôt de garantie. Ce dernier sera déduit du prix initial de vente.

Aux termes de l'article 1178 du Code civil : " Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé".

Le vendeur a la possibilité de récupérer le dépôt de garantie versé initialement par l'acheteur dès lors que ce dernier ne respecte pas ses engagements et qu'il a dépassé le délai de rétractation légal fixé à 10 jours.

Par exemple, si une condition suspensive ne se réalise pas, l'acheteur devra prouver qu'il n'a pas échoué à la vente. S'il n'y arrive pas, le dépôt de garantie pourra être conservé par le vendeur en réparation du préjudice.

L'acheteur est donc fautif et peut voir sa responsabilité contractuelle engagée dans la mesure où il a causé un préjudice au vendeur.

Si la somme est insuffisant au regard du préjudice, le vendeur conserve la possibilité de saisir la justice pour demander réparation du préjudice ou une exécution forcée de la vente. S'agissant d'une procédure longue et coûteuse, le plus simple reste d'intégrer dans le contrat une clause de dédit.

L'article 1122 du Code Civil dispose que : "La loi ou le contrat peuvent prévoir un délai de réflexion, qui est le délai avant l'expiration duquel le destinataire de l'offre ne peut manifester son acceptation ou un délai de rétractation, qui est le délai avant l'expiration duquel son bénéficiaire peut rétracter son consentement".

Insérer une clause de dédit peut être avantageuse pour les parties. En effet, celle-ci permet aux deux parties cocontractantes de revenir sur leur consentement initial, en prévoyant une contrepartie financière en cas de rétractation du  compromis ou de la promesse de vente.

Pour plus d'information sur la promesse ou le compromis de vente.