Projet immobilier en VEFA : les clés pour réussir votre financement

Vous projetez d’investir dans un logement neuf en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ?  Pour le financement de votre acquisition, vous ne ferez pas le même type de prêt que pour un achat immobilier classique. En effet, le paiement s’échelonne au fur et à mesure de l’avancée des travaux et le remboursement du crédit peut démarrer, si vous le souhaitez, à la livraison. Les détails dans cet article.

N°1 : monter un dossier pour la banque

Pour acquérir un logement qui n’est pas encore construit, les démarches sont spécifiques. Le futur emprunteur doit relever un premier challenge important : convaincre la banque de la fiabilité du projet. Ainsi, vous devrez fournir à l’établissement bancaire un contrat de réservation en bonne et due forme, en plus des justificatifs habituels.

Le contrat de réservation

Pour votre banque, le contrat de réservation [ Lire aussi VEFA : comment établir le contrat de réservation ? ] est le document clé de votre dossier, à l’instar du compromis de vente pour un logement ancien. Il est indispensable pour démarrer vos démarches et doit comporter les éléments suivants :  

• Une description précise du futur logement : surface, nombre de pièces et adresse,
• Une notice technique sur la nature et la qualité des matériaux utilisés,
• La localisation du logement dans l’immeuble s’il s’agit d’un bien en copropriété,
• Le prix prévisionnel de vente et les modalités de révision du prix,
• Le délai prévisionnel pour l’exécution des travaux,
• La date de signature du contrat de VEFA chez le notaire,
• Les prêts immobiliers le cas échéant,
• Les conditions pour le droit de rétractation de l’acquéreur.  

Apport personnel et dépôt de garantie

La banque demande, idéalement, un apport personnel équivalent à 10% du montant total de votre projet. Votre épargne doit pouvoir couvrir à minima les frais de notaire (2 à 3%) et le dépôt de garantie demandé par votre promoteur. Cet acompte permet de réserver votre futur bien. Il s’élève à :

• 5% du prix prévisionnel si l’acte de vente est signé dans un délai d’un an après la signature du contrat de réservation,
• 2% pour un délai entre un à deux ans,
• 0% si le délai est supérieur à deux ans.

Bon à savoir : la clause suspensive d’obtention de prêt doit obligatoirement figurer dans votre contrat de réservation si vous souhaitez récupérer votre dépôt de garantie suite à un refus de financement de votre banque.

Les pièces annexes

Pour le reste du dossier, vous devrez fournir les justificatifs classiques, pour que la banque puisse analyser votre situation financière et évaluer votre capacité d’emprunt : 

• Justificatif de vos revenus,
• Relevés de vos comptes bancaires,
• Justificatif d’identité,
• Justificatif de domicile,
• Relevé d’épargne,
• Avis d’imposition.

N°2 : échelonner le paiement du logement

Lorsque vous achetez en VEFA, le financement se fait en plusieurs étapes. Le déblocage des fonds est progressif, en fonction de l’avancée du chantier. La loi fixe des paliers que le promoteur ne peut pas dépasser, à chaque étape de la construction.

Selon l’article R261-14 du Code de la construction et de l’habitation, le paiement se décompose ainsi :

• 35% à l’achèvement des fondations,
• 70% à la mise hors d’eau,
• 95% à l’achèvement,
• 00% lors de la remise des clés, si le logement est conforme.

Le promoteur immobilier effectuera au fur et à mesure les appels de fonds, en fournissant à chaque fois une attestation de réalisation des travaux. Cette dernière est indispensable pour que la banque puisse valider et débloquer les sommes dues.

Le déblocage des fonds est progressif, en fonction de l’avancée du chantier.

N°3 : payer les intérêts intercalaires

Le financement VEFA occasionne des frais annexes, facturés par votre organisme de crédit pour le déblocage progressif des fonds : ce sont les intérêts intercalaires. Ils sont calculés à partir du taux du prêt, qui est appliqué sur la portion de crédit libérée à chaque étape des travaux. Plus votre taux de crédit est intéressant, et plus vos intérêts intercalaires sont bas : autant bien le négocier auprès de votre banque ou faire appel à un courtier.

 Notez également que vous devrez payer les mensualités de l’assurance de prêt dès la signature de votre crédit immobilier.

 N°4 : rembourser votre prêt à partir de la livraison

L’achat en VEFA est particulier puisque, contrairement à un bien habitable, l’acquéreur ne peut pas s’installer directement dans son logement. Il peut donc être difficile d’assumer une double échéance de crédit ou une mensualité et un loyer. 

Pour ce type de financement, la banque propose alors un système de différé, qui peut s’articuler de différentes façons : 

• Un différé partiel : paiement des intérêts intercalaires selon le déblocage des fonds pendant la construction et remboursement du capital dès la remise des clés,
• Un différé total : vous ne payez ni intérêts ni capital avant la remise des clés. Vous devez cependant vous acquitter des échéances de l’assurance de prêt. Avec cette configuration, les intérêts qui auraient dû être payés sont différés et génèrent à nouveau des intérêts. C’est une formule plus coûteuse et plus rare.

Cas particulier : si vos revenus le permettent, vous pouvez très bien décider de rembourser votre prêt dès la signature du contrat de vente.

Achat VEFA : les aides financières et fiscales

Votre projet VEFA vous ouvre droit à différents dispositifs d’aide pour financer votre bien [ Lire aussi Achat d’un bien immobilier neuf : aides fiscales et financières ]. Vous pourrez ainsi compléter votre crédit immobilier par :

• Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) : sous conditions de ressources et selon la localisation du bien, vous pouvez emprunter jusqu’à 40% du coût total de l’opération, sans intérêts et sans frais de dossier.
• Le Prêt Action Logement : accordé aux salariés, ce crédit vous permet d’emprunter à 1% pour un montant maximum de 40 000€.
• TVA à 5,5% : si le logement acheté est situé dans une zone spécifique, il est éligible à la TVA à 5,5% au lieu de 20%.
• Pinel : vous pouvez profiter d’une défiscalisation jusqu’à 63 000€ sur 12 ans pour un investissement locatif en VEFA.
• Le PAS : le prêt à l’accession sociale est réservé aux foyers les plus modestes mais attention, il ne peut pas être cumulé avec un crédit bancaire classique.

Selon votre situation et vos revenus, prenez le temps de bien étudier les différentes options pour le remboursement de votre crédit immobilier VEFA.