Achat d’un bien immobilier neuf : les aides fiscales et financières

L’acquisition d’un bien immobilier neuf ou ancien représente un investissement important. Pour un projet dans le neuf, les futurs acheteurs peuvent profiter de certaines aides pour financer leur résidence principale ou réaliser un investissement locatif. Unlatch vous éclaire sur les différents dispositifs en place.

Un bien immobilier neuf : définition

 On parle de bien neuf lorsque le logement a été bâti depuis cinq ans maximum, sans jamais avoir été habité ou revendu par le premier propriétaire. Le logement neuf peut être acheté déjà terminé ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Dans le cadre d’une rénovation lourde, un logement ancien peut également être considéré comme neuf à l’issue des travaux.

Des frais de notaire diminués

Pour concrétiser l’achat d’un bien immobilier, l’acquéreur doit s’acquitter de frais de notaire. Acquérir un logement neuf permet de diminuer considérablement ces frais : de 7 à 8% du prix total du bien, ils passent alors à 2 ou 3%.

La TVA réduite pour un achat dans le neuf

Dans le cadre de l’achat d’un bien auprès d’un professionnel, l’acheteur paie la TVA. Sous certaines conditions, il est possible de réduire cette TVA à 5,5% pour l’acquisition d’un logement neuf :

• Le bien doit être occupé en tant que résidence principale,
• Il doit être situé dans une zone d’aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV),
• Les ressources de l’acquéreur doivent être inférieures aux plafonds du prêt locatif social (PLS), majorés de 11%.

Le dispositif Pinel pour un investissement locatif dans le neuf

Avec le dispositif Pinel, les acquéreurs qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif neuf peuvent profiter d’une réduction d’impôt, en fonction du montant du bien. Depuis le 1er janvier 2021, cette aide fiscale concerne uniquement les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif.

L’investisseur s’engage sur une durée de location de 6, 9 ou 12 ans. Il bénéficie en échange d’un abattement fiscal de 12%, 18% ou 21% du prix d’achat du bien, à condition de respecter certains points précis :

• Le logement doit être loué nu,
• Les revenus du locataire et le loyer du bien sont soumis à un plafond,
• L’appartement doit atteindre un certain niveau global de performance énergétique,
• La localisation du bien doit être en zone A, A bis ou B1.

À partir de 2023, le barème de réduction d’impôt baissera progressivement et le dispositif prendra fin en 2024.

Différents prêts avec des conditions avantageuses

L’État propose un accompagnement financier sous forme de prêts réglementés aux primo-accédants. En effet, les acquéreurs concernés ne doivent pas avoir été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années.

Bon à savoir : un acheteur peut bénéficier du statut de primo-accédant du moment qu’il est locataire de sa résidence principale lorsqu’il effectue la demande, et ce, même s’il a réalisé un investissement locatif ou l’achat d’une résidence secondaire. 

Le prêt immobilier à taux zéro (PTZ)

Le PTZ permet de financer une partie de l’achat ou de la construction d’une future résidence principale et doit être complété à minima par un autre prêt. Son attribution se fait en fonction de plafonds de revenus. Le montant du prêt à taux zéro dépend directement de la localisation du futur logement et du nombre de personnes habitant le logement. En zone A bis, A ou B1 : il peut s’élever jusqu’à 40% du coût total de l’opération. En revanche, il est limité à 20% en zone B2 ou C. La durée totale du prêt s’étend de 20 à 25 ans et se décompose ainsi :

• Un différé fixé en fonction des revenus, de 5, 10 ou 15 ans,
• La période de remboursement du prêt, entre 10 et 15 ans.

⚠️ Attention : les conditions de ressources du PTZ, conformément à la loi de finances n°2020-1721 seront modifiées en 2022.

Le prêt à l’accession sociale (PAS)

Les personnes à revenus modestes peuvent également solliciter un prêt à l’accession sociale (PAS). Son attribution est soumise à un barème de ressources, défini selon la localisation et le nombre de personnes qui vivront dans le logement. Par exemple, en zone A, un ménage peut prétendre au PAS pour un logement destiné à 4 habitants, si le total des revenus fiscaux de référence est inférieur à 74 000€.

Le montant du PAS

Contrairement au PTZ, le prêt d’accession sociale peut financer le projet dans son intégralité, en excluant les frais de notaire et les frais de dossier. Il pourra être complété si nécessaire par un apport personnel, un PTZ ou encore un prêt Action logement, mais pas par un prêt immobilier traditionnel. La durée de remboursement du PAS s’étale de 5 à 30 ans, avec possibilité d’allonger la durée jusqu’à 35 ans en cas de besoin.

Contrairement au PTZ, le prêt d’accession sociale peut financer le projet dans son intégralité, en excluant les frais de notaire et les frais de dossier.

Les démarches pour l’obtention d’un PAS

Le PAS est un prêt qui se souscrit auprès d’un établissement de crédit en convention avec l’État. Le taux d’intérêt proposé doit être inférieur au taux plafond imposé par l’État. Ainsi, les taux peuvent varier d’une banque à une autre, tout en restant dans la limite. La comparaison des offres se révèle donc judicieuse pour optimiser le coût total du crédit.

Important : en cas de souscription d’un PAS après le 1er Janvier 2018 pour l’achat d’un logement neuf, l’emprunteur ne peut plus bénéficier de l’APL Accession. Désormais, cette aide concerne uniquement les biens anciens situés en zone B2 et C.

Le prêt conventionné

Ce prêt reprend les conditions du PAS mais son obtention n’est pas soumise à des plafonds de revenus. Il peut être intéressant si le futur propriétaire ne peut pas prétendre à un prêt classique.  

Le prêt action logement (PAL)                                                                  

 Anciennement appelé 1% logement, ce prêt concerne les salariés. Pour en faire bénéficier ses employés, l’entreprise doit avoir un effectif supérieur à 10 collaborateurs. Le PAL est un crédit à taux réduit, qui peut atteindre 40 000€, dans la limite de 40% du coût total de l’opération, sur une durée maximale de 25 ans.

Des aides spécifiques aux communes

Certaines communes vont encore plus loin dans les aides financières et peuvent proposer aux ménages les plus modestes des logements neufs en-dessous des prix du marché. C’est notamment le cas à Toulouse, avec l’Accession à Prix Maîtrisé (prix plafonné à 3000€ par m2) ou encore avec l’Accession Aidée à Montpellier (plafond compris entre 2400 et 3000€ par m2). 

Avec les nombreux dispositifs mis en place, l’achat d’un bien immobilier neuf représente de réels atouts financiers. [ Lire aussi Ventes immobilières : les arguments du neuf contre l’ancien ]