VEFA : comment établir le contrat de réservation ? 

Contrat de réservation en VEFA : de quoi s’agit-il exactement ?

La vente en état futur d’achèvement comporte plusieurs étapes. Le contrat de réservation peut être la première étape pour les acquéreurs avant la réalisation de l’acte de vente définitif. Ce n’est pas une obligation même si conclure un tel contrat préliminaire en VEFA reste néanmoins conseillé.

Le contrat de réservation a vocation à déterminer les grands traits des conditions dans lesquelles la vente s’effectuera. Il engage à la fois l’acheteur à acheter le logement et le promoteur à lui réserver et à construire ce logement.

Que contient un contrat de réservation en VEFA ?

Selon l’article L261-15 et les articles R261-25 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, le contrat de réservation en VEFA comprend plusieurs éléments obligatoires. Son contenu doit être épluché à la lettre par l’acquéreur car c’est ce qui fera foi en cas de litige. Il contient :

Les éléments portant sur le vendeur:

• Les coordonnées du vendeur,
• L’existence d’une garantie financière de remboursement ou d’une garantie financière d’achèvement. Ces deux garanties protègent l’acquéreur en cas de défaillance financière du promoteur. Elles lui garantissent d’être remboursé des sommes avancées ou de voir les travaux achevés par un tiers se substituant au promoteur.

Les informations portant sur le logement :

• L’adresse
• La surface habitable,
• Le nombre de pièces (principales, de services, dépendances et dégagements),
• Une note technique détaillant la nature et la qualité des matériaux utilisés et des éléments d’équipement,
• La situation du bien dans l’immeuble ainsi que la description de l’immeuble.

Les informations portant sur la vente :

• Le prix prévisionnel de vente du bien (et les éventuelles modalités de révision du prix selon l’indice officiel dans le bâtiment BT01),
• La date à laquelle la vente pourra être conclue,
• Les délais d’exécution des travaux prévus,
• Les prêts éventuels,
• Les conditions d’exercice du droit de rétraction de l’acheteur.

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, ce contrat préliminaire peut également prévoir une liste des travaux restants à charge de l’acquéreur. Ce sont en général de petits travaux de finition et d’installation d’équipements. Le contrat de réservation doit alors préciser :

• Une clause apparente stipulant que l’acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités de ces travaux,
• Une description des travaux,
• Le coût des travaux réalisés par l’acquéreur,
• Le délai pendant lequel l’acheteur peut revenir sur sa décision (et dans ce cas, ce sera au vendeur d’exécuter lesdits travaux).

Comment signer le contrat de réservation en VEFA ?

La signature devant notaire est conseillée pour sécuriser la conclusion du contrat de réservation en VEFA. Un acte sous seing privé reste néanmoins possible. Évidemment, un écrit est obligatoire. Dès la signature du contrat de réservation en VEFA, une garantie est demandée par le promoteur pour réserver définitivement le logement. La loi encadre ce dépôt de garantie. Il ne peut être que de :

• 5 % maximum du prix de vente si l’acte de vente est signé dans moins de 1 an.
• 2 % maximum du prix de vente si l’acte de vente est signé dans moins de 2 ans.

Au-delà de 2 ans, aucun dépôt de garantie n’est exigible. Les sommes sont versées sur un compte spécial et restent bloquées jusqu’à la conclusion de la vente. Le paiement du prix de vente sera ensuite progressivement échelonné selon les dispositions légales en vigueur.

Le délai de rétraction des acquéreurs

Si le contrat de réservation en VEFA engage financièrement l’acquéreur, il lui reste néanmoins la possibilité de se rétracter s’il a changé d’avis sur son projet immobilier. L’acheteur possède un délai de rétractation de 10 jours. Ce délai court à partir du lendemain du jour où il s’est vu notifier le contrat de réservation, soit :

• Première présentation de la lettre recommandée (par recommandé papier ou par lettre recommandée électronique qualifiée Eidas),
• Ou bien remise en main propre de l’acte. 

La logiciel de digitalisation de la vente immobilière Unlatch intègre la solution AR24 pour permettre aux promoteurs immobiliers de notifier leurs acquéreurs par courrier recommandé électronique.

Il faut aussi savoir que si le 10ème jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai de rétractation sera prolongé jusqu’au 1er jour ouvrable suivant. Par exemple : le contrat de réservation a été signé le jeudi 2 juillet avec remise en main propre. Le délai expire le dimanche 12 juillet mais il est reporté au lundi 13 juillet.

L’acquéreur qui souhaite revenir sur sa décision d’achat d’un bien en VEFA doit le faire savoir au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception impérativement dans ce délai et sans qu’il soit nécessaire d’indiquer un motif.

L’acheteur peut s’inspirer du modèle de lettre de rétractation publié par l’Institut National de la Consommation pour résilier leur contrat. L’annulation du contrat de réservation en VEFA entraîne la restitution de la somme versée en dépôt de garantie à l’acquéreur dans un délai de 21 jours. Ensuite, l’acquéreur se trouve hors délais. Le contrat de réservation devient alors un contrat de vente définitif. Il peut toujours se rétracter mais la rétraction du contrat de réservation en VEFA engendre la perte du dépôt de garantie, sauf à prouver une des exceptions prévues par la loi.

Comment annuler le contrat de réservation en VEFA ?

En effet, le dépôt de garantie n’est pas perdu dans tous les cas une fois le délai de rétraction écoulé. L’acquéreur peut annuler la vente et se voir restituer son dépôt de garantie dans certains cas précis. C’est possible si :

• Le vendeur annule le contrat de réservation en VEFA,
• Le prix de vente a augmenté de plus de 5 % par rapport au prix prévisionnel,
• L’immeuble a subi une perte de valeur de 10 %,
• L’un des travaux d’équipements prévus n’est pas réalisé,
• Le ou les prêts n’ont pas été obtenus (condition suspensive non réalisée).

Le contrat de réservation en VEFA pose les premières bases d’un achat dans le neuf. Les acquéreurs comme les promoteurs ont tout intérêt à encadrer rigoureusement ce contrat pour sécuriser la transaction à venir.

 Par exemple, si le promoteur décide de supprimer une fenêtre ou de changer de matériau de construction, c’est une modification anormale et grave du contrat préliminaire qui peut en justifier son annulation par l’acquéreur.