VEFA : que faire en cas de retard de livraison ? 

Le retard de livraison en vefa : des raisons diverses

Un délai de livraison explicite dans l’acte de vente

Dans une vente en vefa, aussi appelée vente sur plan, l’acquéreur doit attendre en moyenne entre 10 à 24 mois pour pouvoir emménager dans son nouveau logement.

En principe, l’acquéreur qui achète un bien en vefa se voit indiquer dans l’acte de vente un délai de livraison. Le promoteur s’engage sur une date butoir à laquelle le bien devra être livré. Cependant, cette date n’est pas forcée d’être fixée précisément et peut être une simple période comme la mention « au dernier trimestre 2021 ».

Évidemment, tout n’est pas aussi simple dans la réalité que sur le papier… Entre intempéries, grèves ou retards de livraison des matériaux, les raisons pouvant retarder un chantier sont nombreuses. Mais certaines sont recevables et d’autres non.

Des motifs de retard devant être justifiés

Les motifs de retard sont normalement listés dans la clause de suspension de livraison du contrat de vefa. Parmi les plus fréquents, on retrouve :

• Intempéries (grêle, neige, vent…),
• Grève,
• Défaillance d’une entreprise intervenant sur le chantier (liquidation judiciaire…),
• Recours d’un tiers relatif au permis de construire,
• Retard provenant d’anomalies (poche d’eau, câblage ERDF…)…

S’ils figurent dans le contrat, ces motifs peuvent être légitimement invoqués par le promoteur pour s’exonérer du paiement des indemnités de retard de livraison en vefa. Mais attention, ils ne sont valables que s’ils sont dûment justifiés. Le promoteur doit donc étayer ses dires avec des preuves (relevés météo, etc.).

Prenons l’exemple des intempéries qui est un des motifs de retard de livraison en vefa les plus fréquents. Il est possible de justifier le retard en présence d’une tempête empêchant les ouvriers de procéder à la construction du gros œuvre. En revanche, il n’est plus possible d’invoquer de telles circonstances climatiques lorsque le chantier de l’immeuble neuf est bien avancé et se trouve hors d’eau et hors d’air !

Les droits de l’acquéreur en cas de retard de livraison en vefa

Demander des pénalités de retard

 Il faut savoir que les pénalités de retard en vefa ne sont pas obligatoires. À ce sujet, ce n’est d’ailleurs pas le cas des contrats de CCMI (contrat de construction de maison individuelle) qui doivent prévoir des pénalités de retard…

C’est pourquoi il faut bien vérifier que les pénalités de retard figurent dans le contrat pour pouvoir s’en prévaloir.

 Les pénalités de retard sont dues pour chaque jour dépassé dès lors que l’on atteint 30 jours de retard de livraison en vefa. Par exemple, elles peuvent être fixées à 1/3000 du prix de vente, soit pour 300 000 € : 100 € par jour de retard.

 En résumé, les conditions pour percevoir des indemnités de retard :

• 30 jours se sont écoulés depuis la date de livraison prévue dans le contrat.
• Les pénalités de retard sont prévues dans l’acte de vente.
• Vous avez procédé à une mise en demeure du constructeur (garantie intrinsèque) ou du garant (garantie extrinsèque).

Trouver une solution amiable

 La plupart du temps, le retard de livraison en vefa est moindre. Souvent, la communication entre clients et promoteurs permet de résoudre les problèmes.

En optant pour une solution comme Unlatch, les promoteurs peuvent rassurer leurs clients inquiets en leur donnant la possibilité de suivre pas à pas l’avancement des travaux.

Si le délai de livraison indiqué dans l’acte de vente est dépassé depuis quelque temps, plusieurs démarches sont possibles pour les acquéreurs :

• Effectuer une mise en demeure pour retard de livraison via une lettre recommandée avec avis de réception.
• Faire réaliser un constat d’huissier du retard de livraison.

Privilégier la voie de la négociation avec le promoteur quand c’est possible permettra de trouver une issue rapide au retard de livraison. Les acquéreurs peuvent conclure un protocole d’accord avec le promoteur qui pourra les indemniser des frais engendrés par l’immobilisation de leur bien.

Réclamer une indemnisation

 Néanmoins, l’acquéreur conserve toujours la possibilité de demander une indemnisation en cas de retard de livraison en vefa. Si les démarches amiables restent infructueuses, saisir la justice reste possible. Néanmoins, ce doit être le dernier recours car une action en justice peut s’avérer longue et coûteuse… Dans tous les cas, le retard de livraison en vefa peut lourdement impacter les acheteurs. Ils sont en droit de réclamer des dommages et intérêts si le retard de livraison engendre des conséquences financières importantes pour eux.

C’est notamment le cas en présence d’un prêt-relais, si l’ancien bien est vendu alors que le nouveau logement n’est pas prêt. D’autres préjudices peuvent ouvrir la porte à des indemnités pour retard de livraison en vefa selon les situations :

• Pertes de revenus locatifs,
• Perte d’un avantage fiscal (loi Pinel…),
• Frais bancaires,
• Garde-meuble,
• Cumul de loyers, etc.

Faire jouer les garanties financières d’achèvement ou de remboursement

 N’oublions pas que de nombreuses garanties protègent l’achat en vefa. Parmi celles-ci, il existe deux protections légales selon l’article L261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation. Le vendeur a obligation de souscrire l’une ou l’autre.

La garantie financière d’achèvement a vocation à couvrir les acquéreurs ayant contracté avec un promoteur qui a fait faillite. Si le promoteur ne peut plus finir les travaux faute de fonds suffisant, un tiers se porte garant pour les achever à sa place. En général, le garant est un établissement bancaire ou une société d’assurance qui s’engage donc à verser les sommes nécessaires à l’achèvement des travaux.

Quant à la garantie financière de remboursement, elle promet aux acheteurs qu’ils seront remboursés en cas d’annulation de la vente. Autrement dit, les acheteurs seront remboursés des sommes avancées si les travaux ne peuvent pas être finis et que le promoteur est contraint d’annuler la vente. Elle fonctionne de la même manière que la garantie d’achèvement avec l’intervention d’un garant.
 

Le retard de livraison en vefa est une des plaies de la vente dans le neuf… Mais c’est oublier que dans la plupart des cas, les choses se passent très bien et que l’immobilier neuf offre des avantages indéniables par rapport aux biens anciens !