Le rôle du notaire dans une opération de promotion immobilière

Lors d'une opération immobilière le notaire aura pour mission de conseiller ses clients sur la législation immobilière en vigueur et devra assurer la sécurité juridique des transactions immobilières.

Le statut du notaire

Qui est le notaire ? L'article 1er de l'ordonnance du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat dispose que « les notaires sont les officiers publics établis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique  ».

Il s'agit d'un officier public chargé d'authentifier des actes juridiques. Il est en quelque sorte, un acteur majeur obligatoire dans le marché immobilier. Ce dernier est donc un juriste investi d'une mission d'autorité publique qui rédige des contrats sous la forme authentique pour le compte de ses clients.

L'accès à cette profession est réglementé et la fonction de notaire implique un niveau de compétences et de qualifications lui permettant d'être nommé en tant que tel.

Comme pour les avocats, cette profession impose le respect de règles déontologiques strictes en prêtant serment devant le tribunal.

Le rôle du notaire dans la transaction immobilière

Le notaire joue un rôle très important pour assurer la sécurité de la transaction immobilière.

Le pouvoir de conseil dont il est investi lui impose d'informer ses clients sur l'intégralité des risques de l'opération (Cass. 1ère, 01/11/2000, n°96-21.732). En revanche, ce devoir ne s'applique pas pour les tiers extérieurs (Cass. 1e civ. 28-3-2000 n° 97-20.16).

Outre son rôle de conseil, son intervention constitue une preuve incontestable pour prouver l'existence de la vente immobilière.

Une preuve incontestable

L'article 1317-1 du Code civil vient fixer le rôle du notaire et son pouvoir de signature. En effet, ce dernier dispose que "L'acte reçu en la forme authentique par un notaire est, sauf disposition dérogeant expressément au présent article, dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi".

Dans le cadre d'une vente, des mentions précises doivent figurer sur l'acte. La force du notaire résulte de son pouvoir de signature lui permettant de dispenser l'obligation de mentions manuscrites.

Son rôle est d'ailleurs étendu et porte sur le recueillement d'actes, leur authentification et leur conversation, et ce quels que soient la nature juridique. Un acte notarié peut être fait sous forme électronique, les notaires ont développé leur propre système de signature électronique.

Une sécurisation des ventes immobilières assurée

Egalement, le notaire est souvent appelé pour assurer la sécurité des transactions immobilières.

Pour rappel, l'article 1583 du Code civil dispose que "la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé".

Le notaire va donc s'assurer de la sécurité de la transaction en vérifiant le consentement des parties sur la chose et sur le prix. En effet, la vente est qualifiée de parfaite dès lors que les parties sont d'accord sur la chose et sur le prix. Mais pour assurer la sécurité juridique, les ventes sont organisées de sorte qu'elles font l'objet d'une publication afin de permettre l'identification du propriétaire du bien.

Tout transfert de propriété doit faire l'objet d'une publication au service de la publicité foncière pour qu'il soit opposable aux tiers.

D'autre part, cette sécurité est assurée par la transmission d'informations précises sur le bien par le vendeur. Ce dernier est tenu de transmettre un certain nombre d'informations sur le bien qu'il vend, et respecter des obligations quant à la nature du bien. La vente ne pourra être effectuée que si les conditions ont été respectées et que le vendeur à garantie à l'acheteur l'exercice de son droit de rétractation.

A titre informatif, tout transfert de propriété doit faire l'objet d'une publication au service de la publicité foncière pour qu'il soit opposable aux tiers. C'est d'ailleurs le notaire qui s'occupe de cette publication. En effet, lorsque l'acte définitif de vente a été signé, le notaire remet à l'acquéreur une attestation de propriété et il conserve l'acte. Ce n'est que plus tard, que l'acquéreur recevra une copie authentique de l'acte de vente. 

Ainsi, le rôle du notaire est fondamental pour authentifier l'acte de vente.

Les missions du notaire lors de la vente d'un bien immobilier dans le neuf

Une intervention facultative dans la réalisation du contrat de réservation

Pour rappel, l'article 1601-3 du Code civil dispose que "la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux".

Dès lors qu'un acquéreur opte pour une VEFA, l'élaboration d'un contrat de réservation est conseillée mais non obligatoire.

En effet, l'article L261-15 du CCH dispose que "dans le cadre d'un vente d'immeuble à construire, il est possible qu'un contrat préliminaire prévoyant un dépôt de garantie effectué sur un compte spécial soit conclu".

Il est conseillé de passer par cette étape de contrat de réservation, avant de signer tout contrat définitif. Les mentions obligatoires sont prévues par le Code de la construction et de l'habitation (CCH) et doivent figurer obligatoirement sur ce contrat sous peine de nullité.

A ce stade, la présence du notaire n'est pas obligatoire pour la signature de ce contrat. Il s'agit d'une étape au cours de laquelle l'acquéreur va définir les termes de la réservation du logement.

Le notaire va pouvoir s'assurer que ce contrat préliminaire précise bien, et ce aux termes des articles R*261-27 et R*261-25 al 1 du CCH :

• la description précise du bien immobilier (surface habitable, nombre de pièces principales)
• la liste des équipements du futurs logements (qualité de la constructions et équipements joints d'une notice descriptive)
• le détails des matériaux de construction utilisés
• le prix de vente du bien immobilier (articles R*261-28 et R*261-29 du CCH)
• la date de livraison
• la date de signature du contrat définitif de vente
• les informations relatives au délai de rétractation (article L. 271-1 du Code du CCH)

La préparation de l'acte définitif de vente (VEFA)

Après la signature du contrat de réservation, l'acte définitif de vente doit être signé (environ 4-5 mois après le contrat de réservation). Ce contrat définitif représente la l'acquisition définitive du logement et cette fois-ci, le passage chez le notaire est obligatoire.

Ce dernier va vérifier le contrat définitif dans son ensemble. Ce document ne fait que reprendre les conditions définies au sein du contrat préliminaire de réservation.

En tant qu'officier public et pour toute transaction immobilière, le notaire va se charger de l'authentification de la vente en la publiant au service de publicité foncière compétent.

D'autre part, il va s'assurer que figure bien sur le contrat :

• les coordonnées respectives de l'acquéreur et du vendeur
• la description précise du logement
• la notice descriptive des matériaux utilisés
• le prix du bien immobilier
• les prêts que le réservataire déclare qu'il fera obtenir au promoteur ou dont il lui transmettra le bénéfice (s'il y a lieu)
• le versement à chaque échéance (L'article R*261-26 du CCH prévoit que les échéances sont les suivantes : 35% du prix total au moment de l'achèvement des fondations du bien ; 70% du prix total à la mise hors d'eau ; 95% du prix total à l'achèvement de l'immeuble ; solde de 5% lors de la mise à disposition du bien à l'acheteur)
• la présence de garanties financières d'achèvement des travaux et/ou de remboursement
• le respect de la date de livraison

Le projet de VEFA doit être notifié à l'acquéreur un mois avant la signature de l'acte définitif de vente chez le notaire. L'acquéreur va donc recevoir une copie du projet de vente en VEFA, une copie des documents nécessaire à la conclusion de la vente (règlement de copropriété, cahier des charges etc..). Cette notification peut être réalisée par courrier recommandé électronique.

Une fois l'acte de vente signé, le notaire va pouvoir s'occuper du déblocage du compte séquestre sur lequel avait été versé un dépôt de garantie. Depuis 2013, pour des raisons de sécurités et de transparences, le promoteur reçoit par étapes les paiements.

La responsabilité du notaire

Les notaires sont soumis au régime traditionnel de responsabilité civile.

L'article 1240 du Code civil dispose que "tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer". La jurisprudence est d'ailleurs venue affirmer que "tous les agissements du notaire en tant qu'officier ministériel, est soumis au régime de la responsabilité délictuelle" (Cass. 1ère civ, 06/06/2018, n°17-13.975).

D'autre part, selon les termes de l'article 13 du décret de mai 1955, les notaires sont tenus d'assurer leur responsabilité civile professionnelle. Cette assurance prend en charge les dommages causés aux tiers du fait d'erreurs ou de négligences de la part du notaire. Egalement, une garantie collective a été mise en place par le notariat français. Celle-ci couvre les conséquences financières des fautes et négligences intentionnelles qui ne peuvent pas être prises en charge par l'assurance.

En cas de préjudice subi par le client, le notaire doit prouver son absence de faute (Cass. 1ère, 25/02/1997, n°94-19.685). Cette preuve étant très difficile à rapporter, le notaire doit souvent faire face à l'impossible justification de ses actes.

Il est évident que la seule faute du notaire n'est pas suffisante pour caractériser sa responsabilité.

Le notaire n'est pas tenu responsable du préjudice subi par son client, si ce dernier s'est engagé en connaissance de cause.

A titre d'exemple, le notaire est responsable du préjudice  subi par son client lorsqu’il commet une erreur grossière dans l’accomplissement de sa mission, comme  omettre  trois contrats d’assurance vie souscrits par le défunt dans une déclaration de succession (cass. civ. 1re du 05/04/2012, n° 10-27771).

Toutefois, le notaire n'est pas tenu responsable du préjudice subi par son client, si ce dernier s'est engagé en connaissance de cause.  La jurisprudence que a affirmé l'irresponsabilité du notaire, lorsque l’acheteur a déclaré, dans l’acte de vente, qu’il connaissait parfaitement les conditions de location des biens vendus (cass. civ. 1ere du 11/12/2013, n° 12-28432).

Bon à savoir : le notaire étant responsable, en cas d'erreur, personnellement et financièrement, il vous possible de saisir la Chambre départementale des notaires qui se chargera de  trouver une solution. En cas d'absence de réponse, ou de solution, vous pourrez saisir le tribunal civil ou pénal selon la nature de la faute commise.

Les frais d'un notaire immobilier

L'intervention du notaire n'est pas gratuite, des frais doivent être pris en considération. Toutefois, l'achat dans le neuf présente des avantages puisque les frais de notaire sont réduits.

Ses frais sont composés : des honoraires, des émoluments, des droits de mutation et des frais divers.

• Les honoraires du notaire

Lors d'une transaction immobilière, les honoraires du notaire peuvent être plus ou moins élevés. Il s'agit d'actes non tarifiés par le pouvoir réglementaire. Ainsi, le notaire peut librement fixer son tarif et ce aux termes de l'article 4 du décret du 8 mars 1978.

• Les émoluments du notaire

Le notaire est rémunéré  à la commission, que l'on appelle "émoluments". Ces sommes lui sont versées en contrepartie de sa prestation. On retrouve des émoluments proportionnels et des émoluments issus de formalités administratives.

-  les émoluments proportionnels : les émoluments proportionnels sont calculés à l'aide d'un barème et seront proportionnels au prix de vente du bien immobilier. Ce barème est fixé par l'arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des notaires.

- les émoluments fixes : L'arrêté du 26 février 2016 réglemente les émoluments selon divers catégories. Ces émoluments sont sensiblement les mêmes que pour un logement ancien. Leur montant représente, en moyenne 1000€.

• les droits de mutations

Ces droits de mutation, définis par l'article 683 du Code général des impôts, s'élèvent à 5,80% dans la plupart des départements et correspondent aux frais d'enregistrement et aux frais d'acquisition.

Ces frais comprennent la taxe de publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière.

-  La taxe de publicité foncière : elle est fixée à 0,715% et est exigée dès lors que le contrat s'analyse en une vente à titre onéreux et que celui-ci porte sur un bien à caractère immobilier.

- La contribution de sécurité immobilière :  Cette contribution a été créé depuis le 1er Janvier 2013 et figure aux articles 878 et 879 du Code général des impôts. Le montant de cette contribution est fixé à 0,10% du bien immobilier avec un minimum de 15€.

• les frais divers

Les frais de notaire comprennent également des frais divers correspondant aux frais engagés par le notaire pour son client. Le décret du 26 février 2016 les définis comme étant "des dépenses engagés par le professionnel pour la réalisation d'une prestation".

Pour plus d'information sur les frais de notaire, vous pouvez consulter notre guide juridique en cliquant ici.

Trouver un notaire dans le domaine de la promotion immobilière

Peu importe le statut, acheteur ou vendeur, le choix du notaire reste libre. En effet, étant donné le rôle important qu'il va jouer dans la transaction immobilière, il est impératif de bien choisir son conseiller. Chacune des parties peut avoir son propre notaire.

Pour trouver un notaire compétent en matière de promotion immobilière, des moyens simples sont à disposition : le bouche-à-oreilles reste un très bon moyen de trouver le conseil qu'il vous faut, mais ce n'est pas l'unique solution.

Il vous est possible de consulter des organismes compétents, notamment :

• Le Conseil supérieur du notariat
• La Chambre départementales des notaires
• L'annuaire des notaires

Ces organismes vous permettront de vous aiguiller dans la recherche de votre notaire.