Promesse de vente ou compromis ?

La promesse et le compromis sont les deux formes d'avant-contrats les plus courants. S'ils sont souvent confondus, ils présentent des différences.

La promesse de vente, un engagement unilatéral

Définition de la promesse

Aux termes de l'article 1124 du Code civil "La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul".

Plus simplement, la promesse de vente, appelée également "promesse unilatérale de vente", est un contrat au sein duquel le propriétaire (vendeur) s'engage auprès du candidat acheteur (bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ce que l'on appelle une "option d'achat" pour un temps limité. Ainsi, seul le vendeur est engagé auprès de l'acheteur.

Cela signifie que durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. Le candidat acheteur bénéficie de la promesse pour décider si oui ou non il souhaite procéder à l'achat du bien. Il s'agit d'un avantage incontestable mais cet avantage implique une contrepartie : le candidat acheteur doit verser une indemnité d'immobilisation pouvant aller de 5 à 10% du prix de vente (habituellement 10%).

• S'il décide d'acheter le bien, alors l'indemnité d'immobilisation s'imputera du prix de vente
• S'il renonce à acheter le bien ou s'il ne se manifeste pas pendant le délai d'option, alors l'indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement.

Les conditions de validité de la promesse de vente

Pour être valide sur le plan juridique, la promesse de vente doit respecter des conditions de fonds et de forme.

• Les conditions de fond

Les conditions à respecter :

·          Les signataires doivent avoir la capacité juridique de contracter, la capacité de vendre et d'acquérir ainsi que le pouvoir de contracter la vente

·          être consentie par les deux partie à la fois sur la chose et sur le prix

·          l'option d'achat doit avoir été obligatoirement versée

·          être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les dix jours qui suivent la signature

·          si elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique

• Les conditions de forme

Ce contrat doit être rédigé par écrit. Pour la promesse, les droits d'enregistrement sont payés par l'acquéreur et s'élèvent à 125€.

Cet enregistrement permet de donner une date certaine à l'acte et servir de preuve.

Cet enregistrement permet de donner une date certaine à l'acte et servir de preuve. A défaut, la promesse de vente est nulle et ne produira aucun effet juridique. Celle-ci peut être rédigée entre particuliers ou par un notaire.

Le compromis de vente, un engagement réciproque des parties

Définition du compromis

Aux termes de l'article 1589 du Code civil, "La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Si cette promesse s'applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s'établiront par le paiement d'un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain. La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte".

Le compromis de vente, ou plus généralement appelé la "promesse synallagmatique de vente" prévoit que le vendeur et l'acheteur s'engagent à conclure la vente à un prix déterminé d'un commun accord.

Juridiquement, le compromis vaut vente dès lors que des conditions énoncées sont respectées . Cela signifie que si l'une des parties renonce à la vente, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant des dommages et intérêts.

Ainsi, cet avant-contrat engageant à la fois le vendeur mais aussi l'acheteur.

Fonctionnement du compromis de vente

La signature du compromis de vente s'accompagne du versement d'une somme allant de 5% à 10% du prix de vente. Cette somme correspond au "dépôt de garantie" qui s'imputera du solde restant à versé lors de la signature de l'acte notarié.

L'acheteur dispose d'un délai de rétractation légal de 10 jours pendant lequel il pourra renoncer à la vente sans avoir besoin de justifier d'un motif légitime. Le point de départ de ce délai commence à courir:

o   Dans le cas d'un compromis signé par acte authentique : au lendemain de la remise en mains propres du compromis signé.

o   Dans le cas d'un compromis signé sous seing privé : à compter de la réception de lettre recommandée avec accusé de réception attestant la conclusion du compromis.

Les conditions de validité

De même que pour la promesse de vente, des conditions de validité doivent être respectées au préalable.

• Les conditions de fond

·          Les signataires doivent avoir la capacité juridique de contracter, la capacité de vendre et d'acquérir ainsi que le pouvoir de contracter la vente

·          le consentement des parties doit être requis en excluant tout vice de consentement (erreur, dol, violence) consacré par l'article 1130 du Code civil

·          les parties doivent consentir et déterminer d'un commun accord sur la chose et sur le prix tel que le dispose l'article 1589 du Code civil

·          le dépôt de garantie est une condition obligatoire

A la différence de la promesse unilatérale, il n'est pas nécessaire de procéder à l'enregistrement auprès des services fiscaux. L'acheteur n'a pas besoin de régler des frais d'enregistrement hormis des frais de notaire si besoin.

• Les conditions de forme

Il n'y a pas de formalisme particulier requis par la loi, à part que ce contrat doit être rédigé par écrit.  Il est possible que le compromis soit réalisé par les particuliers ou bien sans notaire, dans ce cas, il s'agira d'un compromis de vente conclu sous seing privé.

Bon à savoir : le compromis de vente n'est pas obligatoire. Toutefois, sur le plan légal, il est préférable d'opter pour sa signature, et ce, pour protéger l'acheteur et le vendeur.

D'autre part, dans le cas d'une vente immobilière, les parties peuvent faire appel à une agence immobilière pour procéder à la signature du compromis de vente.

Il est également prévu que dans le cas où l'acheteur souhaite se désengager, au delà du délai qui lui était imparti, le vendeur pourra forcer la vente, mais il ne s'agit pas du choix le plus judicieux. En effet, si l'acheteur n'arrive pas à obtenir les fonds suffisants pour financer le bien, la vente ne pourra avoir lieu. La procédure judiciaire étant longue, le vendeur devra attendre la fin du procès pour remettre en vente son bien. Enfin, si la vente a bien lieu mais que l'acheteur découvre des vices cachés, cela pourrait se retourner contre lui.

Il est donc important de bien réfléchir aux conséquences qui pourront découler d'une exécution forcée.

Les similitudes entre promesse et compromis de vente

Quel que soit le contrat choisi, qu'il s'agisse d'un acte sous seing privé ou d'un acte authentique, il devra être signé en autant d'exemplaire que de parties présentes.

Les similitudes portent sur :

• Le dépôt

Au moment de la signature de la promesse ou du compromis, un dépôt doit être réalisé :

- pour la promesse, il s'agit d'une "option d'achat" d'un montant allant de 5 à 10% du prix de vente

- pour le compromis, il s'agit d'un "dépôt de garantie" pouvant aller jusqu'à 10% du prix de vente

• Le contenu de l'avant-contrat

De même, le contenu de ces avant-contrats est relativement similaire, en effet on retrouve des mentions obligatoires :

·          identités de l'acquéreur et du vendeur

·          description du bien : année, nombre de pièces, composition

·          mentions légales

·          date de fin de validité de l'avant-contrat

·          origine de propriété

·          prix de vente comprenant le pourcentage de dépôt

·          frais annexes (agence, droits de mutation)

·          plan de financement

·          clauses (suspensives, pénales, dédit)

·          droit de rétractation (le manquement à cette obligation est passible d'une amende de 15 000€).

• Le délai de rétractation

Aux termes de l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation, le délai de rétractation est le même qu'il s'agisse d'une promesse ou d'un compromis de vente : l'acquéreur dispose d'un délai légal de rétractation fixé à 10 jours depuis la loi Macron.

Ce délai court à compter du lendemain de la notification de l'avant-contrat signé ou de la notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

Cependant la jurisprudence a affirmé que si l'acquéreur fait preuve de négligence et qu'il refuse d'aller récupérer à la poste le recommandé par lequel le notaire lui notifie la promesse de vente ou compromis, le délai de rétractation court toujours. Le notaire n'a donc pas à lui renvoyer un nouveau courrier (Cass.1ère Civ. 14/02/2018 n°17-10514).

De même, ce délai de rétractation est irréversible, l'acquéreur ne peut pas revenir sur sa décision, et ce, même si le délai n'a pas encore expiré (Cass.3ème Civ. 13/02/2008 n°06-20334).

Les différences entre promesse et compromis de vente

Malgré la similitude de ces deux avant-contrats, il existe un certain nombre de différences portant sur :

• les conditions d'enregistrement

A la différence du compromis, la promesse doit respecter un enregistrement auprès du service des impôts. L'acquéreur devra s'acquitter de frais d'enregistrement dont le montant est fixé à 125€. Des frais de notaire seront à régler si la rédaction se fait via un acte authentique.

• le dépôt de garantie

- Dans le cadre de la promesse : l'acheteur qui ne lève pas l'option dans le délai, perd son indemnité de 5% (ou 10%) que le vendeur conserve.

- Dans le cadre du compromis : l'acheteur peut se libérer de son engagement sous le délai de 10 jours mais pas au delà. Si une rétractation intervient au delà des 10 jours, l'un ou l'autre peut assigner son cocontractant pour force la vente devant le Tribunal judiciaire, issu de la fusion entre le Tribunal d'instance et du Tribunal de grande instance.

• les frais de commissions d'agence

L'agent immobilier a le droit à sa commission après la signature de l'acte de vente . Pour un compromis de vente,  il s'agit d'un engagement réciproque de vente et d'achat pour les deux signataires. Une fois le compromis de vente signé, la partie qui renonce à la vente devra verser des indemnités à la fois à l'autre signataire mais également verser la commission à l'agence (Cass. 1ère civ. 10/10/2018 n°16-210.44).

Dans le cas de la promesse de vente, les choses sont différentes. En effet, si des clauses suspensives figurent au sein du contrat, il est possible qu'elles prévoient les cas dans lesquels la vente peut ne pas se réaliser. Ainsi, puisque le vendeur est le seul engagé, l'agent immobilier n'a pas à percevoir sa commission mais il pourra agir en justice pour demander une indemnisation du préjudice subi.

Les dommages et intérêts

Qu'il s'agisse d'un compromis ou d'une promesse, le vendeur ne peut pas se désengager de l'acheteur.

Dans le cas où le vendeur souhaite se désengager, s'il s'agit d'un compromis : l'acheteur pourra contraindre le vendeur à réaliser la vente par le biais de la justice.

Dans le cas d'une promesse de vente, l'acheteur pourra également poursuivre le vendeur en justice mais le résultat sera différent selon le moment de rétractation :

• Si cela se déroule avant la levée de l'option par l'acheteur : seuls des dommages et intérêts pourront être demandés au juge.
• Si cela se déroule après la levée de l'option par l'acheteur : la vente est considérée comme effective. L'acheteur pourra exiger la réalisation de la vente en justice et également demander des dommages et intérêts.

Quelles précautions faut-il prendre ?

Pour se protéger et limiter les conséquences qui découleraient d'une rétractation, il convient d'insérer des clauses spécifiques.

• Conditions suspensives

Qu'il s'agisse d'un compromis ou d'une promesse de vente, vendeur et acheteur peuvent convenir d'un commun accord d'insérer des clauses qui permettent de prévoir la nullité de l'avant-contrat.

En effet, en matière de vente, la réalisation de l'avant-contrat n'intervient qu'à la réalisation d'une condition suspensive notamment l'obtention d'un prêt ou d'un permis de construire. Il convient donc d'accorder un délai à l'acheteur afin qu'il puisse effectuer les diligences nécessaires pour remplir les conditions suspensives. 

Bien entendu, si la condition suspensive n'est pas réalisée dans le délai imparti, alors le compromis ou la promesse de vente sera nul.

Pour savoir si la condition suspensive a été réalisée, la bonne foi des parties dans leur exécution sera appréciée. En cas de refus de prêt ou de permis de construire, malgré les tentatives de répondre aux diligences, l'acheteur se verra restitué le dépôt de garantie versé initialement sous un délai maximum de 21 jours.

La restitution ne pourra être demandée par l'acheteur, en cas de rétractation, que si la condition suspensive est prévue par le contrat. Dans le cas contraire, l'acheteur perdra le dépôt effectué initialement.

La jurisprudence a d'ailleurs affirmé que la non réalisation de conditions suspensives dans le délai imparti par une promesse de vente a pour conséquence la caducité de la promesse, et ce, peu importe les formalités prévues au sein de la promesse de vente (Cass.3ème Civ. 09/03/2017, n°15-26.182).

• Clause pénale

Il est judicieux, dans le cadre d'une promesse ou d'un compromis d'opter pour l'insertion d'une clause pénale. Il s'agit d'une clause en vertu de laquelle les parties au contrat s'entendent sur le montant de dommages et intérêts à verser en cas de manquement d'une partie à ses obligations contractuelles.

En effet, aux termes de l'article 1231-5 du Code civil, une clause pénale jugée abusive ou dérisoire peut être révisée de plein droit par le juge.

• Clause de dédit

L'article 1122 du Code Civil dispose que : "La loi ou le contrat peuvent prévoir un délai de réflexion, qui est le délai avant l'expiration duquel le destinataire de l'offre ne peut manifester son acceptation ou un délai de rétractation, qui est le délai avant l'expiration duquel son bénéficiaire peut rétracter son consentement".

Insérer une clause de dédit peut être avantageuse pour les parties. En effet, celle-ci permet aux deux parties cocontractantes de revenir sur leur consentement initial, en prévoyant une contrepartie financière en cas de rétractation dans le cas d'un compromis ou d'une promesse de vente.

Dans quels cas faut-il opter pour l'un ou l'autre ?

Le compromis de vente reste l'avant-contrat le plus choisi de part les similitudes qu'il présente avec l'acte de vente. Le compromis, offre une sécurité de transaction car il engage les deux parties cocontractantes. Si l'une renonce, l'autre peut l'y contraindre par la voie de la justice.

La promesse de vente, moins courante, permet à un vendeur de forcer la main de l'acheteur pour que la vente se réalise. Si on ne peut l'imposer, l'indemnité d'immobilisation doit être suffisamment élevée (sans pour autant excéder 10%) pour éviter que le vendeur en pâtisse davantage. 

Chacun de ces avant-contrats présentent des avantages. La promesse de vente est plus souple pour l'acheteur qui n'est pas engagé tandis que dans le compromis, acheteur et vendeur le sont.

Ainsi, si vous souhaitez sécuriser la transaction en engageant les deux parties au contrat (notamment en cas de vente immobilière), le choix du compromis de vente reste le plus judicieux.