BRS | Le bail réel solidaire, un outil innovant

Déployé en 2017, le bail réel solidaire est une nouvelle formule d’accession à la propriété. Son objectif : dissocier le bâti du foncier, pour faire baisser le prix d’acquisition d’un logement. C’est un OFS (organisme de foncier solidaire) qui reste alors propriétaire du terrain et qui le met à disposition via un bail longue durée. L’acheteur, quant à lui, possède le bien mais reste locataire de la parcelle. Découverte des coulisses de ce dispositif.

Présentation du bail réel solidaire

Le bail réel solidaire implique l’intervention d’un organisme de foncier solidaire (OFS). C’est cette structure qui acquiert le terrain et qui confie ensuite la construction d’un ensemble immobilier neuf à un promoteur. L’OFS reste propriétaire du terrain, c’est-à-dire du foncier, et cède les droits réels sur le bâti à des familles modestes qui devront occuper le logement à titre de résidence principale.

Le déploiement du BRS répond à un besoin d’accompagner sur le territoire la production d’une offre de logements à coût maîtrisé. Sous certaines conditions de ressources, les ménages pourront alors accéder à un bien en dessous des tarifs du marché. Le prix de cession sera également encadré et les futurs acheteurs devront à leur tour répondre aux mêmes critères de revenus. 

Le bail réel solidaire en pratique

Comment fonctionne le bail réel solidaire ? Une fois le dossier de l’acquéreur validé, ce dernier signe un accord BRS avec l’OFS. Il devient détenteur des droits réels sur le bâti et verse chaque mois une redevance à l’organisme. Ce bail est conclu pour une longue durée, jusqu’à 99 ans (bail emphytéotique). Il ne peut pas être résilié par l’OFS, sauf en cas de non-respect des clauses.

Pour être éligible au BRS, le ménage en question doit :

• Occuper le logement à titre de résidence principale,
• Ne pas dépasser des plafonds des ressources.

Les seuils de revenus sont fixés en fonction du nombre de personnes qui composent le ménage et de la localisation du bien.

La zone A correspond à l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, le Genevois français et les villes de Lyon, Lille, Marseille et Montpellier. Les agglomérations de plus de 50 000 habitants sont regroupées dans la zone B. Enfin, la zone C correspond au reste du territoire.

La mise en place du dispositif BRS

La signature d’un bail réel solidaire se fait en trois temps :

• L’opérateur (promoteur immobilier ou bailleur social) signe un bail réel solidaire opérateur,
• Un bail réel solidaire preneur est conclu entre l’OFS et le ménage,
• Un acte notarié est établi entre l’opérateur et le ménage pour céder les droits réels attachés au bâti.

Le processus de vente en lui-même est assez similaire à celui d’un achat VEFA [ Lire aussi La VEFA : ce qu’il faut savoir de l’achat sur plan ]. L’acquéreur verse un acompte au promoteur pour réserver son bien et les paiements sont ensuite échelonnés à mesure que le chantier avance.

Le bail réel solidaire opérateur

Bailleur social ou promoteur, le signataire d’un bail réel solidaire opérateur s’engage à effectuer des travaux de construction ou de réhabilitation et à commercialiser les logements à des foyers qui respectent les plafonds imposés. Le BRS opérateur va s’éteindre progressivement, au fil de la cession des droits aux ménages. Lorsque le dernier BRS utilisateur est signé, le BRS initial opérateur expire.

Le bail réel solidaire preneur

Ce contrat est conclu entre l’OFS et les acquéreurs. Le bail s’étend sur une durée de 18 à 99 ans. En cas de revente, les conditions du BRS sont transmissibles aux acquéreurs successifs. Le prix de revente est calculé en fonction de la valeur initiale d’achat actualisée par l’IRL (Indice de Référence des Loyers) ou l’ICC (Indice du Coût de la Construction). Le choix de l’indice est à la discrétion de l’OFS.

La revente d’un logement BRS

Le ménage est propriétaire du bâti : il est donc en droit de revendre son logement quand il le souhaite, en respectant un prix encadré. Les futurs acquéreurs seront soumis aux mêmes conditions de ressources. Dans le cas où le vendeur ne trouve pas d’acheteur potentiel pour son bien, il peut le revendre à l’OFS.

Bail réel solidaire : quels sont les avantages ?

Avec le bail réel solidaire, la promesse est de proposer un prix au m2 inférieur à celui du marché. La réduction généralement constatée est de l’ordre de 15 à 40% en moyenne. Outre le prix de vente encadré, le BRS permet aux ménages de profiter :

• D’une exonération partielle de taxe foncière sur les propriétés bâties dans certaines collectivités (jusqu’à 30%),
• D’une TVA à taux réduit (5,5%) au lieu des 20% habituels,
• D’une garantie de revente du logement,
• D’un prêt à taux zéro (PTZ) pour financer le bien,
• De tous les avantages d’un logement neuf [ Lire aussi Ventes immobilières : les arguments du neuf contre l’ancien ].

Les limites du bail réel solidaire

Le BRS permet à certains ménages d’accéder plus facilement à la propriété de leur résidence principale. En revanche, ils doivent faire une concession sur la plus-value à la vente, dont ils ne pourront pas profiter puisque le prix de revente est encadré.  

État des lieux des OFS en France

L’OFS est une structure à but non lucratif, créée par la Loi Alur du 24 mars 2014. Sa raison d’être est d’acquérir et de gérer des terrains pour faciliter l’accès à la propriété aux ménages modestes.  

Le premier OFS a été établi dans la métropole lilloise, porté par la collectivité, en 2017. Ce sont au total 4 organismes qui seront agréés cette même année. En 2018, 4 nouveaux OFS voient le jour dans le Rhône, en Provence-Alpes-Côte d’Azur, en Haute-Savoie et à Rennes. En 2020, plus d’une vingtaine d’organismes sont déjà répartis sur le territoire et une bonne dizaine d’autres projets sont en attente d’agrément.

La création des OFS et la mise en place du BRS permettent aujourd’hui de proposer un modèle innovant d’accession sociale à la propriété, pour compléter les dispositifs déjà en place.