Promoteurs immobiliers : les clés pour régler un litige

Tout au long d’un projet immobilier en VEFA, le promoteur est garant de la satisfaction du client. Les deux parties sont liées par un contrat. Retard de livraison, non-respect des plans, défauts de conformité : la responsabilité du promoteur est engagée dès lors qu’il manque à ses obligations. À l’inverse, l’acheteur peut également être en faute : c’est le cas lorsqu’il n’honore pas un paiement, par exemple.

Dans ces différentes situations, comment réagir ? Quelles sont les solutions qui s’offrent à vous ?  Unlatch vous accompagne pas à pas.

N°1 - La tentative de résolution amiable entre le promoteur et l’acheteur

Avant de faire appel à des tiers, il est indispensable d’essayer de résoudre à l’amiable votre litige avec votre client. Une réclamation écrite doit donc être adressée avant de saisir un médiateur. Dans tous les cas, il est vivement recommandé de privilégier la communication et le dialogue qui, souvent, peuvent vous aider à résoudre une situation problématique.

N°2 - Le médiateur : un partenaire indispensable pour résoudre vos conflits

 En tant que professionnel, vous avez l’obligation, depuis le 1er janvier 2016, d’adhérer à un dispositif de médiation et d’en informer vos futurs clients. La FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) peut vous guider dans vos démarches.

Le recours à un médiateur est une alternative à envisager avant une action judiciaire, qui vous permet de trouver une solution sans saisir la justice. Le médiateur doit faire preuve de neutralité et son rôle se limite à instaurer le dialogue entre les deux parties. Il n’a pas vocation à les conseiller : la solution doit venir des médiés.  

Important : la loi du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 prévoit une obligation de faire appel à une solution de médiation ou de conciliation pour certains types de litige.

 [ Lire aussi Le rôle du médiateur immobilier ]

N°3 - Le conciliateur : quand la médiation est vaine  

La conciliation est le dernier recours avant d’engager une procédure judiciaire. Contrairement au médiateur, le conciliateur est désigné par le juge et s’implique dans le dossier. Il analyse les points de vue des deux parties et propose une solution pour régler le litige.

N°4 – La saisine de la justice : dernière alternative

Lorsque la médiation et la conciliation n’aboutissent pas, le recours à la justice est inévitable. Pour tous les litiges qui concernent le domaine de l’immobilier, c’est le tribunal judiciaire qui est compétent. Au sein de cette autorité, un juge spécialisé peut prendre en charge votre affaire. 

Les litiges les plus courants en promotion immobilière

 Promoteur et acheteur scellent leurs engagements par un contrat. Sa bonne exécution permet d’assurer une relation de confiance mais personne n’est à l’abri d’un incident pendant le déroulement des travaux. La rédaction du contrat de vente est une étape très importante pour assurer une protection des deux côtés. Ce contrat couvre non seulement l’acheteur, mais aussi le promoteur, et doit respecter des réglementations très précises définies par la loi.

Vous êtes promoteur : bien connaître vos droits et vos obligations est essentiel pour savoir comment agir en cas de litige.

Annulation de l’achat ou de la vente

L’acheteur d’un logement neuf sur plan a le droit de se rétracter sous 10 jours sans pénalités. Vous êtes alors tenu de lui restituer l’intégralité de son dépôt de garantie sous 21 jours. Au-delà du délai de rétractation, le promoteur peut réclamer des pénalités jusqu’à 10% du prix de vente en cas d’annulation. Si c’est le vendeur qui est contraint d’annuler la vente, le dépôt de garantie devra être rendu dans un délai de 3 mois.

Le réservataire peut aussi revenir sur son engagement dans les conditions suivantes :

• Il n’obtient pas le prêt bancaire pour financer le projet,
• Le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel,
• Un équipement prévu dans le contrat de réservation ne peut finalement pas être fourni,
• La qualité des ouvrages présente une réduction de valeur supérieure à 10% par rapport au prix initial.

Retard de livraison

Lors de la signature du contrat de vente, vous vous engagez à livrer le bien à une date précise. En cas de non-respect de l’échéance, vous êtes redevable de pénalités. Ces dernières doivent être égales, à minima, à 1/3000 du prix convenu par jour de retard.

Bon à savoir : certains cas de force majeure n’engagent pas votre responsabilité (intempéries, journées de grèves, travaux supplémentaires non prévus dans le contrat initial, etc). Il est aussi possible d’invoquer une faute de l’acquéreur (retard de paiement par exemple).

Défaut de conformité et malfaçons

Au moment de la livraison du bien, si ce dernier ne correspond pas aux plans ou à la notice descriptive, il y a défaut de conformité. En cas de mauvaise exécution de certains travaux, on parle de malfaçons. Dans ces deux situations, l’acheteur doit émettre ses réserves au moment du procès-verbal ou bien par lettre recommandée, dans le mois qui suit la livraison. Si les réserves sont nombreuses lors de la livraison, l’acquéreur peut très bien consigner une partie du prix de vente (5%). De votre côté, notez que vous pouvez alors refuser de lui remettre les clés.  

Important : après la prise de possession des lieux, l’acheteur a jusqu’à 13 mois pour saisir la justice et obtenir des dommages et intérêts et/ou une diminution de prix, si les réparations demandées ne sont pas réalisées. 

Refus de paiement de l’acheteur

En cas de retard ou de refus de paiement de l’acquéreur, des pénalités peuvent être appliquées : elles doivent être prévues dans le contrat et ne pas dépasser 1% de la somme à verser, par mois de retard. Il est aussi possible d’inclure dans le contrat de vente une clause de résiliation automatique pour non-paiement. Dans ce cas, vous pouvez recevoir une indemnité forfaitaire, fixée à 10% maximum du prix de vente initial.

Si le client manque à ses obligations de paiement, le promoteur n’est pas tenu de « restituer la chose si l’acquéreur n’en paie pas le prix », selon l’article 1612 du Code civil. Vous pouvez alors :

• Faire exécuter le contrat en faisant appel à un officier public (exécution forcée),
• Annuler la vente.  

Pour vous protéger d’un éventuel litige avec votre client, vous avez tout intérêt à faire preuve d’une rigueur exemplaire lors de la rédaction des contrats de réservation et de vente. En cas de différend, privilégiez la résolution à l’amiable et faites appel à un médiateur et/ou à un conciliateur.