La checklist à suivre avant d'acheter un logement

L'achat d'un bien immobilier est un acte important avec de forts enjeux financiers. Il est impératif de procéder à la vérification de certains éléments. La checklist ✅ doit se dérouler de la manière suivante : autour du bien immobilier, la visite du logement, le coût financier, puis les vices cachés.

Le bien immobilier 🏘️

Avant d'acheter un appartement, neuf ou ancien, il est primordial de vérifier l'environnement autour. En effet, le quartier, l'état de la façade, le voisinage sont des éléments clés qui doivent être vérifiés pour éviter toute mauvaise surprise.

L'environnement du bien immobilier

L'environnement d'un bien immobilier est un élément clé qui vous permettra de faire un choix lors de l'achat.

Il est important de choisir un bien qui correspondent à vos critères. Voici une liste exhaustive de critères qui peuvent être déterminants :

• l'existence de commerces et écoles à proximité du bien
• la proximité des transports en commun (RER, métro, bus)
• parkings/stationnements à proximité
• les fréquentations autour du quartier (vérifier s'il y a des actes de vandalismes, cambriolages...)
• le bien immobilier se situe t-il à un endroit calme ou au contraire bruyant ?
• les nuisances sonores ou olfactives : si le bien se situe à proximité immédiate d'un local professionnel et selon l'activité exercée,  des nuisances pourront se faire entendre et cela pourrait vous causer un désagrément (bar, restaurant, autoroute, voie ferrée...)
• vérifier les projets d'urbanisme prévus : la création d'un fast-food ou d'une autoroute par exemple pourrait rendre plus difficile la revente de votre bien

L'immeuble au sein duquel est situé l'appartement

Après la livraison du bien, il est important de vérifier l'intérieur d'un immeuble : un intérieur bien conçu vous rassurera sur l'état de la construction pour laquelle vous vous êtes porté acquéreur.

Les critères varient d'un client à un autre, mais voici une liste de détails à vérifier concernant l'état de l'immeuble :

• l'état de la façade
• la toiture
• le sous-sols et les fondations
• se renseigner sur la présence d'un gardien/gardienne

💡 Bon à savoir ! Lors de la visite de l'appartement, nous vous invitons à prendre des photos. Parfois, certains détails peuvent vous échapper, mais les photos pourraient vous faire découvrir un détail que vous n'aviez pas vu initialement !

les parties communes

La vérification des parties communes peut s'avérer déterminante. En effet, elles démontrent l'entretien accordée à l'immeuble et peuvent au contraire, être révélatrice d'une mauvaise tenue et de certaines dégradations.

Aux termes des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont considérées comme des parties communes "les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux".

Les points à vérifier :

• l'accès à l'immeuble et la sécurité (digicode, clé, badge magnétique, interphone, porte blindée)
• l'état des parties communes (entrée, peinture, boîte aux lettres, cage d'escalier, cour, le sol)
• la présence d'un ascenseur ou non (si oui, vérifiez, le respect des normes, la grandeur, la cadence des contrôles, son fonctionnement)

La visite du nouveau bien immobilier 🔍

La visite du logement est importante : elle doit vous permettre de scruter dans les moindres détails les recoins de l'appartement.

L'étude minutieuse du bien immobilier passe par :

L'étude du logement

Si souvent on regarde grossièrement l'appartement, il est important de se poser les bonnes questions pour éviter de passer devant des détails manquants, inscrits sur le contrat dès le départ.

L'aspect ne fera pas tout, c'est pourquoi, une étude précise est importante. Il faudra donc bien vérifier, selon vos critères et vos besoins :

• le respect de la superficie de l'appartement
• le respect du nombre de pièce
• la conformité du logement par rapport au contrat  (prix, étage)
• l'étage du logement (peinture, revêtements, sols, ouverture des portes)
• la présence d'un balcon ou non (selon le contrat)
• l'existence d'une cave privative ou d'une place de parking (selon le contrat)
• l'état des murs et du sol
• la porte d'entrée blindée ou non (selon le contrat)
• l'existence de rangement/placards
• la possibilité d'aménagement via des travaux (abattre des cloisons pour agrandir ou modifier la structure de l'appartement)

L'étude de l'exposition de l'appartement ☀️

L'exposition de votre bien immobilier peut figurer parmi des critères déterminants. Il est donc important de vérifier :

• l'état des fenêtres
• la luminosité de l'appartement et son exposition
• l'existence d'un vis à vis 

L'état de la cuisine et des sanitaires

Ces pièces sont d'une importance considérable dans un appartement et leur état ne doit pas être pris à la légère.

Il faut donc vérifier :

• l'état des pièces d'eau et leurs équipements (cuisine, salle de bain, robinet/évier/lavabos)
• les dimensions du plan de travail
• les revêtements recouvrant les sols et les murs
• la disposition de la cuisine et des sanitaires dans l'appartement
• la plomberie
• le nombre de branchements pour pouvoir installer tous les équipements (lave vaisselle, four, micro-onde, réfrigérateur)
• l'existence de toilettes séparés ou non
• la production d'eau chaude et la capacité du ballon

L'étude de l'isolation du bien

L'isolation du bien est l'un des points les plus importants à vérifier. En effet, une absence d'isolation pourrait nuire à la jouissance du bien.

Ainsi, la vérification porte sur :

• l'existence de fenêtre et d'un double vitrage. L'absence de double vitrage diminuera le confort thermique et acoustique.
• l'étanchéité à l'air
• l'isolation des murs

💡 Bon à savoir ! L'ensemble des dépenses réalisées pour améliorer l'isolation thermique de l'appartement (isoler les combles, murs de façades, fenêtres...) fait l'objet d'un crédit d'impôt de 30%.

La vérification de l'installation électrique et la ventilation du logement

Avant de procéder à l'achat d'un bien immobilier, il est important d'assurer votre sécurité et cela passe par une vérification de certaines installations.

• L'installation électrique 💡🔌

- le nombre de prises et d'interrupteurs

- leurs emplacements

- le respect de la norme NF 15-100

- l'état des branchements

• La ventilation du logement

La présence de ventilation dans un appartement permet de vous assurer de l'état de l'appartement et de vous protéger.

En effet, un appartement sans ventilation risque de se détériorer plus facilement et de causer des troubles aux individus qui l'habitent.

C'est pourquoi, il y a certains signes qui ne trompent et qui doivent être inspectés :

- la ventilation (naturelle ou mécanique)

- les bouches d'extraction

Attention ⚠️ Dans le cadre de l'achat d'un logement neuf, il est important de bien vérifier les équipements et matériaux prévus initialement dans le contrat. Pour ce faire, munissez-vous du contrat et de la notice descriptive fournis lors de la signature.

Le coût financier 💰

Lors de l'achat d'un bien immobilier neuf, différents types de frais sont à prendre en compte lors d'un achat immobilier : le coût de l'emprunt bancaire (si besoin) ; les frais de notaire ; les frais d'agence immobilière (si besoin) ;  les taxes (foncière et d'habitation); et enfin les charges de copropriété.

Le coût de l'emprunt bancaire

Pour un financer un projet immobilier, l'usage de l'emprunt est courant. En effet, le taux de prêt immobilier est l'élément clé pour calculer le crédit. Bien entendu, le taux accordé variera selon les profils des emprunteurs et la durée du prêt.

Pour pouvoir bénéficier d'un emprunt, les acquéreurs doivent être solvables et démontrer leurs capacités financières à pouvoir assurer le paiement de mensualités chaque mois. 

Les conditions pour obtenir un emprunt varieront d'un établissement bancaire à un autre. D'autre part, les avantages notamment les taux pratiqués vont également varier. C'est pourquoi, nous vous invitons directement à entrer en contact avec votre établissement bancaire pour connaître les modalités de souscription.

D'autre part, des frais de dossiers et d'assurance seront à ajouter et représenteront environ 1 à 1,5% du  montant emprunté.  

Les frais de notaires

Le recours au notaire, dans le cadre d'une transaction immobilière n'est pas obligatoire à tout les stades, mais est fortement conseillé. Le notaire assure la sécurité de la transaction et son authentification.

Bien entendu, son intervention n'est pas gratuite et des frais doivent être pris en considération.

• Les honoraires du notaire

Lors d'une transaction immobilière, les honoraires du notaire peuvent être plus ou moins élevés. Il s'agit d'actes non tarifiés par le pouvoir réglementaire. Ainsi, le notaire peut librement fixer son tarif et ce aux termes de l'article 4 du décret du 8 mars 1978.

• Les émoluments

Le notaire est rémunéré  à la commission, que l'on appelle "émoluments". Ces sommes lui sont versées en contrepartie de sa prestation. On retrouve des émoluments proportionnels et des émoluments issus de formalités administratives.

-  les émoluments proportionnels : les émoluments proportionnels sont calculés à l'aide d'un barème et seront proportionnels au prix de vente du bien immobilier. Ce barème est fixé par l'arrêté du 26 Février 2016 fixant les tarifs réglementés des notaires.

- les émoluments fixes : L'arrêté du 26 février 2016 réglemente les émoluments selon divers catégories. Ces émoluments sont sensiblement les mêmes que pour un logement ancien. Leur montant représente, en moyenne 1000€.

• Les droits de mutations

Ces droits de mutation, définis par l'article 683 du Code général des impôts, s'élèvent à 5,80% dans la plupart des départements et correspondent aux frais d'enregistrement et aux frais d'acquisition.

Ces frais comprennent la taxe de publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière.

-  La taxe de publicité foncière : elle est fixée à 0,715% et est exigée dès lors que le contrat s'analyse en une vente à titre onéreux et que celui-ci porte sur un bien à caractère immobilier.

- La contribution de sécurité immobilière :  Cette contribution a été créé depuis le 1er Janvier 2013 et figure aux articles 878 et 879 du Code général des impôts. Le montant de cette contribution est fixé à 0,10% du bien immobilier avec un minimum de 15€.

• Les frais divers

Les frais de notaire comprennent également des frais divers correspondant aux frais engagés par le notaire pour son client. Le décret du 26 février 2016 les définis comme étant "des dépenses engagés par le professionnel pour la réalisation d'une prestation".

Pour plus d'information sur les frais de notaire, nous vous invitons à consulter notre guide juridique en cliquant ici.

Les frais d'agence immobilière

Il est possible dans le cadre d'un achat immobilier dans le neuf, de faire intervenir une agence immobilière qui sert d'intermédiaire entre vendeur et acheteur.

Le rôle de l'agence immobilière va être d'accompagner les clients dans les démarches administratives, les estimations, la consolidation du dossier. Toutefois, son recours n'est pas obligatoire mais si vous y faites appelle il vous faudra prévoir une commission d'agence dont le pourcentage varie selon les agences et peut monter jusqu'à 10% du prix de vente.

Les taxes foncières et d'habitation

Une fois l'acte définitif de vente signé, le nouvel acquéreur va devoir s'acquitter de plusieurs taxes : la taxe foncière et la taxe d'habitation.

• La taxe foncière

La taxe foncière est une taxe annuelle payée uniquement par les propriétaires de biens immobiliers. Généralement, cette taxe est due le 1er janvier de l'année. Il n'y a pas besoin d'effectuer de déclaration préalable, elle est envoyée aux propriétaires automatiquement.

L'article 1380 du Code général des impôts dispose que "La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code".  

Cette dernière se calcule de la façon suivante : la base d'imposition est équivalente à la moitié de la valeur locative cadastrale pour les propriétés bâties. Ensuite, elle est multipliée par le taux d'impôt défini par la collectivité territoriale.

Des exonérations peuvent être prévues.

Pour plus d'information sur les conditions d'exonération, vous pouvez consulter le site du gouvernement.

• La taxe d'habitation

La taxe d'habitation est fixée, quant à elle, par la commune sur laquelle se situe le bien immobilier. Cette taxe est due dès que vous habitez ou possédez un logement au 1er janvier de l'année en cours.

Cette taxe doit donc être acquittée par un locataire ou un propriétaire. Le contribuable reçoit chaque année un avis d'imposition tenant compte de sa situation au 1er janvier de l'année.

Le calcule de cette taxe se fait sur la base de la valeur locative cadastrale. Une fois la base d'imposition déterminée, des abattements sont à appliquer. Ces derniers sont déterminés chaque années par les collectivités territoriales et portent sur les charges de famille (10% pour chacune des deux premières personnes à charge et 15% pour chacune des personnes suivantes).

Depuis 2018, un dégrèvement prévoit une exonération progressive de la taxe d'habitation.

Pour plus d'information sur la taxe d'habitation, vous pouvez consulter notre guide juridique sur "les frais à prendre en compte pour l'achat d'un logement neuf", en cliquant ici.

Les charges de copropriété

Avant d'acheter un appartement, il est important de vous renseigner sur les charges de copropriété qui feront partie de vos frais, une fois la livraison du bien effectuée.  

En effet, vous devrez vous acquitter de charges courantes permettant à l'ensemble des logements de l'immeuble de fonctionner correctement (honoraires du syndic, parties communes, ravalement de façade, entretien...). D'autres coûts de charges exceptionnelles sont à prévoir et portent sur des travaux plus importants (chauffage, gardiennage, digicode, fibre...).

Pour plus d'information sur les frais engagés lors de l'achat d'un bien immobilier, vous pouvez consulter notre guide juridique en cliquant ici.

Les vices cachés

Faites attention aux vices cachés ! 😱

L'article 1134 du Code Civil dispose que "Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi".

Les parties à un contrat sont tenues de le respecter, le cas échéant, elles engagent leur responsabilité contractuelle et peuvent se voir condamner au paiement de dommages et intérêts.

L'existence de vices peut entraîner la nullité du contrat tel que le prévoit l'article 1131 du Code civil.

Dans le cadre d'une vente immobilière (neuf ou ancien), on parle de vices cachés prenant la forme de défauts important du logement qui passent inaperçus lors des visites mais qui finissent par apparaître une fois le logement acquis. Ils peuvent porter sur la structure en elle-même, des nuisances sonores, l'étanchéité.

Généralement, la mise en conformité nécessiterait la réalisation de gros travaux qui n'étaient pas prévus dans votre budget.

Dès lors que vous découvrez l'existence de vices cachés, vous devez vous manifester auprès du promoteur en lui expliquant la situation via une lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée de tous les justificatifs nécessaires.

L'achat en VEFA vous permet de bénéficier de garanties, notamment la garantie de parfait achèvement vous offrant une protection avant votre installation dans le  nouveau logement, et ce, en cas de non-conformité.

Pour plus d'information sur cette garantie, vous pouvez consulter notre guide juridique sur la garantie de parfait achèvement.

Si le vendeur ne se manifeste pas, vous pouvez faire valoir vos droits en faisant appel au Tribunal judiciaire. Vous disposez d'un délai de deux ans pour se manifester après la découverte du vice caché et 5 ans après la vente immobilière. Egalement, vous pourrez demander, via un recours en justice, la restitution d'une partie du prix de vente ou bien la faire annuler rétroactivement.

💡 Bon à savoir ! Si à la réception du logement, vous vous apercevez d'un gros défaut, nous vous conseillons de consigner auprès d'un séquestre les 5% (le solde restant) jusqu'à la remise en état.